房屋價值評估是國有土地房屋征收的必要程序。關于集體土地的房屋法沒有明確規(guī)定必須對其進行評估，但只要評估必須是合法和合理的。通過對房屋征收的評估，拆遷戶可以在合理的基礎上與征收方協(xié)商征收補償問題。鑒于評估報告可能存在“陷阱”，寶安區(qū)律師已為您安排了有關評估程序的法律規(guī)定，希望對因評估報告而陷入困境的您有所幫助。

　　一、評估管理機構的選定與資質

　　拆遷戶共同選擇評估機構。《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收與補償條例》）第二十條和《國有土地上房屋征收評估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第四條規(guī)定，房地產價格評估機構由被拆遷人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，房屋征收部門應當按照少數(shù)服從多數(shù)的原則組織被拆遷人投票，或者采用抽簽、搖號等隨機方式確定。

　　評估研究機構企業(yè)應該需要具備相應的資質。依據(jù)《房地產估價機構信息管理沒有辦法》第三條規(guī)定，對被征收房屋可以進行分析評估的房地產風險評估金融機構，是依法設立并取得房地產估價機構資質，從事房地產估價活動的中介服務社會機構。在評估結果報告里，應該列明評估機構和評估技術人員的資格證明。

　　二、評價時間點和有效期

　　征收補償條例第十九條規(guī)定，征收房屋的價值補償不得低于征收決定公布之日與房地產相同的被征收房屋的市場價格?！墩魇赵u估辦法》第十條規(guī)定，征收房屋價值評估的時間點為房屋征收決定公告之日。產權交易所價值評估的時間點應當與被征收房屋價值評估的時間點相一致。房屋價值評估的時間點應當是房屋征收決定公告之日，即房屋征收決定公告之日，在房屋價值評估可以進行之前公告，在此時間點之前或者之后是非法的。

　　由《評估管理辦法》第八條的規(guī)定可知，評估的目的是為被征收房屋價值的補償問題提供理論依據(jù)，或者通過計算被征收房屋價值與用于知識產權調換房屋價值的差價提供重要依據(jù)。評估的目的是真實反映我國房地產的實際應用價值，以達到一個合理公平的征收補償，若評估研究報告作出時間較長，被征收房屋價值就是因為中國市場發(fā)展變化，不能真實反映其價值，理應重新設計進行分析評估。

　　三、評價方法和應考慮的因素

　　依據(jù)《評估管理辦法》第十三條的規(guī)定，注冊房地產估價師應當可以根據(jù)企業(yè)評估研究對象和當?shù)胤康禺a行業(yè)市場環(huán)境狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估工作方法需要進行適用性分析后，選用其中作為一種方式或者其他多種學習方法對被征收房屋使用價值問題進行風險評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用不同市場法評估；被征收房屋信息或者其他類似房地產有經濟社會收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建項目工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。

　　根據(jù)評估方法第十四條的規(guī)定，影響被征收房屋價值的因素，如區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積、土地使用權等。應在被征收房屋的價值評估中予以考慮；征收房屋內部裝修價值、機器設備材料搬遷費用、停產停業(yè)損失等補償，當事人協(xié)商不成的，可以委托房地產價格評估機構評估確定。

　　處理評估結果和異議

　　評估機構應當將個別住戶的初步評估結果向遷入住戶公布，并進行現(xiàn)場說明和聽取意見。如果有任何錯誤，價格評估機構應予以糾正。公告期滿后，鑒定機構應當將委托范圍內被征用房屋的全面鑒定和個人鑒定報告提交征用部門。住房部門應當將《戶口評估報告書》轉發(fā)被拆遷戶。搬遷戶對住房評估報告有疑問的，發(fā)布評估報告的房地產價格評估機構應當予以說明。

　　《評估管理辦法》第二十條規(guī)定，拆遷戶或者房屋征收部門對風險評估研究結果有異議的，應該自受到影響評估工作報告之日起10日內，向房地產市場價格可以評估金融機構申請復核評估?！对u估沒有辦法》第二十二條規(guī)定，拆遷戶或者房屋征收部門對原房地產行業(yè)價格作為評估服務機構的復核調查結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向房地產銷售價格因素評估培訓機構專家委員會申請鑒定。

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