商品房預售許可證解決的是市場準入問題，是一種政府管理行為，未取得商品房預售許可證并不當然導致合同無效。那無預售許可證的商品房買賣合同是否有效？和深圳房產律師一起來探索。

　　案件描述

　　2004年2月29日，原告文興邦作為買受人與被告某開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》。簽定合同時，某開發(fā)公司聲稱該項目“五證”俱全、是北京市大產權。雙方在合同中約定：文興邦購買某開發(fā)公司開發(fā)的位于北京市房山區(qū)某鎮(zhèn)某村的某家園6幢1單元501號房屋一套；建筑面積100.41平方米；單價為每平方米1274元，總價款為127922元；付款方式為一次性付款，文興邦于2004年3月15日向某開發(fā)公司交納房款127922元；某開發(fā)公司應當在 2004年10月31日前將經驗收合格的商品房交付文興邦；如某開發(fā)公司未按合同規(guī)定的期限將商品房交付文興邦使用，逾期不超過60日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，某開發(fā)公司按日向文興邦支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過60日后，文興邦有權解除合同，文興邦解除合同的，某開發(fā)公司應當自文興邦解除合同通知到達之日起60天內退還全部已付款，并按文興邦累計已付款的3％向文興邦支付違約金，文興邦要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，某開發(fā)公司按日向文興邦支付已交付房價款萬分之三的違約金；該合同還對雙方其他權利義務作了約定。

　　合同簽訂后，文興邦將購房總價款127922元一次性全額支付給某開發(fā)公司。但某開發(fā)公司一直未能將某家園6幢1單元501號房屋交付文興邦。2006年3月，某開發(fā)公司稱至今因房屋銷售許可證不能辦理下來，請求解除合同。雙方遂產生糾紛，文興邦于2006年12月份以某開發(fā)公司曾聲稱“五證”俱全、因而存在欺詐為由訴至人民法院，要求判令某開發(fā)公司支付2004年2月29日至2005年3月貸款利息損失6396．10元，賠償房屋差價損失47795.16元，雙倍返還已付房款255844元。

　　庭審中，某開發(fā)公司向人民法院提起反訴：簽訂合同前，我公司已明確告知文興邦，我公司所售房屋在銷售時暫沒有銷售許可證，文興邦對此并無異議，仍然與我公司簽訂了合同?，F因所售房屋的銷售許可證到現在尚不能辦理下來，為防止雙方的損失進一步擴大，故請求確認合同無效。并辯稱：我公司不存在欺詐，同意返還當時交款的數額并支付活期利息損失，其他的反訴請求我公司不同意；文興邦依據2003年最高院審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋要求雙倍返還房款，而某鎮(zhèn)某村的某家園是危改房項目開發(fā)，不適用上述解釋。要求房屋差價損失也沒有事實和法律依據。

　　針對對方的反訴，文興邦辯稱：某開發(fā)公司稱其已告知我沒有商品房預售許可證，與事實不符，某開發(fā)公司在我購房時明確告知我“五證”齊全；某開發(fā)公司一直聲稱該項目為北京市大產權，不是危改房項目開發(fā)，其網站上也一直這樣宣稱，因此我才一次性全額支付了房款的；我同意解除商品房買賣合同，但請求法院保護買房人的利益。

　　人民法院查明，某開發(fā)公司銷售的某家園6號樓系北京市某區(qū)危改項目，某開發(fā)公司與文興邦簽訂合同的名稱為“商品房買賣合同”；某家園6號樓具備建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，但未辦理土地使用權出讓手續(xù)；該6號樓現在尚未竣工。上述事實，有商品房買賣合同復印件、某區(qū)發(fā)展計劃委員會批復復印件、某區(qū)危房改造管理辦公室批復復印件、建設工程規(guī)劃許可證復印件、建筑工程施工許可證復印件各一份以及雙方當事人的陳述等證據在案佐證。

　　人民法院認為：商品房預售許可證解決的是市場準入問題，是一種政府管理行為，未取得商品房預售許可證并不當然導致合同無效。本案中的合同繼續(xù)有效，只會對雙方當事人的利益產生影響，并不會損害國家利益和社會公共利益。因此，某開發(fā)公司請求確認合同無效，本院不予支持。鑒于某開發(fā)公司請求確認合同無效，文興邦則要求雙倍返還已付購房款、賠償損失等，由此可見雙方均不愿繼續(xù)履行2004年2月29日所簽合同，文興邦開庭亦明確要求解除合同，據此本院尊重雙方的真實意思，對2004年2月29日的合同予以解除。在合同解除后，某開發(fā)公司向文興邦收取的房價款應返還文興邦并將相應利息返還；文興邦以某開發(fā)公司存在欺詐行為為由主張雙倍返還購房款，因某開發(fā)公司確實存在欺詐行為，故參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，酌情予以支持。某開發(fā)公司未能按合同規(guī)定交付房屋，且無證據表明存在不可抗力因素，因此某開發(fā)公司應依據合同第7條承擔違約責任，即支付已付購房款3%的違約金。文興邦以訂立合同當時的房價款和開庭前房價款存在差價為由主張損失賠償，沒有事實和法律依據，本院不予支持。故依據《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

　　一、解除某開發(fā)公司與文興邦于二零零四年二月二十九日簽訂的房屋買賣合同。

　　二、某開發(fā)公于本判決生效后十日內返還文興邦購房款十二萬七千九百二十二元，并支付利息（利息按中國人民銀行同期貸款利率計算，計算期限為自二零零四年二月二十九日起至二零零五年三月三十日止）。

　　三、某開發(fā)公司于本判決生效后十日內支付文興邦違約金及賠償款五萬三千八百三十七元。

　　四、駁回某開發(fā)公司的訴訟請求及文興邦的其他訴訟請求。

　　開發(fā)商不服一審判決，上訴于北京市第一中級人民法院。中級法院審理后認為合同無效，直接改判開發(fā)商返還已收房款及按貸款利率返還利息。

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