在合同糾紛中，往往涉及到如何處理單方出售夫妻共同所有的房屋。房屋一般是夫妻共同財產(chǎn)的最重要部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)。配偶一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同擁有的房屋，將對另一方造成重大財產(chǎn)損失。深圳律師咨詢網(wǎng)就來為您講解一下有關(guān)的情況。

　　《婚姻法司法解釋(三)》頒布實施后，對夫妻單方變賣共同財產(chǎn)的處理有了明確規(guī)定，很大程度上統(tǒng)一了判決尺度。本期小編針對夫妻共同發(fā)展共有房屋的出售問題，結(jié)合企業(yè)最高人民法院審判委員會副部級專職委員大法官的相關(guān)理論觀點、提供法院通過相關(guān)研究案例、法律政策法規(guī)供讀者可以參考。

　　《婚姻法》的司法解釋第11條規(guī)定出售夫妻共同擁有的房屋。在司法實踐中，許多基本上由配偶雙方共同擁有的房屋在登記時是以配偶一方的名義登記的。雖然房屋是以配偶一方的名義登記的，但只要房屋是在夫妻關(guān)系存續(xù)期間以共同財產(chǎn)購買的，房屋就是配偶雙方的財產(chǎn)，另一方的名字是否加入房屋財產(chǎn)的所有權(quán)，對雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有任何影響。

　　實踐中，夫妻一方同意與第三人出售房屋，可能與其配偶協(xié)商過，也可能未協(xié)商就與第三人簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂后，出賣人配偶作為房屋共有人，以出賣人未約定為由，請求確認(rèn)已簽訂的房屋買賣合同無效。

　　此外，在一般情況下，配偶一方知道他或她與第三方訂立了房屋銷售合同，但在房屋銷售合同簽署后，他或她因房屋價格上漲而違反合同，他或她的配偶未經(jīng)其同意要求確認(rèn)房屋銷售合同無效。這兩種情況都涉及到夫妻內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和第三人對外處理權(quán)利義務(wù)關(guān)系的權(quán)利義務(wù)買賣房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　我們可以認(rèn)為，夫妻之間的權(quán)利義務(wù)教育的確值得人們關(guān)注，但是在企業(yè)外部環(huán)境權(quán)利義務(wù)關(guān)系與內(nèi)部管理權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題發(fā)生沖突時，要優(yōu)先保護(hù)外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系。那么，如何確定配偶與第三方簽訂的房屋買賣合同的有效性呢？

　　經(jīng)研究，我們認(rèn)為這類問題應(yīng)當(dāng)按照善意取得制度處理，所以作出了《婚姻法司法解釋(三)》第十一條第一款的規(guī)定，即一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買，支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張收回房屋的，人民法院不予支持。本款的適用有以下條件:

　　第一，第三方善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方利益；

　　第二，買受人支付了一些合理進(jìn)行對價；

　　第三，買受人辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

　　在這三個條件都已滿足的情況下，不能認(rèn)定房屋買賣合同無效。

　　在制定本款時，許多專家指出，如果出售的房屋是夫妻雙方共同居住的唯一房屋，出售房屋的合同應(yīng)視為無效，理由是房屋一旦出售給第三人，賣方家庭成員的權(quán)益就不能得到保護(hù)。經(jīng)過仔細(xì)研究，我們沒有采取這種觀點，因為作為唯一的住房夫婦生活在一個復(fù)雜的情況下，房子可能是一個大房子，可能是一個小家庭。

　　如果配偶一方出售了大房子，并且可以用這筆錢買房子，那么善意第三人的利益應(yīng)該得到保護(hù)。但是，如果配偶一方出售了自己擁有的唯一的小住宅，家庭在出售后將沒有住房，但個人的生存權(quán)是第一位的，生存權(quán)應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)的保護(hù)。

　　最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中扣押、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第六條規(guī)定: “人民法院可以查封被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家庭成員日常生活所需的住房，但不得拍賣、變賣、抵銷債務(wù)?！钡谄邨l規(guī)定: “對于被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家庭成員的日常生活必需品以外的住房、日用品，人民法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家庭成員的最低生活保障所必需的住房、日用品后予以執(zhí)行?！?

　　從上述兩條可以看出，對包括夫妻在內(nèi)的家庭成員居住權(quán)的保護(hù)，在上述關(guān)于執(zhí)行的司法解釋中已經(jīng)有了明確的規(guī)定。此外，哪些債權(quán)是不可執(zhí)行的，需要在與執(zhí)行相關(guān)的法律或司法解釋中予以明確。比如一個老太太欠了很多債，但是她每月的收入只能保證基本的生活養(yǎng)老金。人民法院可以判決扣除老太太的全部養(yǎng)老金來清償債務(wù)嗎？這顯然是不合理的，因為我們應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)老太太的生命權(quán)，而不是她的債權(quán)人的權(quán)利。

　　此外，深圳律師咨詢網(wǎng)注意到，還有一種情況，例如夫妻一方擅自分享婚姻住宅時，對善意第三者利益的保障，實際上可能會損害賣方配偶的權(quán)利，為此，我們制訂了《婚姻法》第三部司法解釋第十一條第二款的規(guī)定，即夫妻一方擅自處置共同住宅，對另一方造成損失，而另一方在離婚時要求賠償損失，應(yīng)該支持人民法院。