既然商品房認(rèn)購(gòu)書作為預(yù)約合同，是出賣人和買受人雙方對(duì)將來(lái)訂立商品房買賣合同作為本合同的一種承諾，那么商品房非正規(guī)預(yù)售作為商品房合法預(yù)售的強(qiáng)制性前提，就不應(yīng)該干涉和禁止出賣人訂立預(yù)約合同。取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書及其他預(yù)約合同均有效。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　其次，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)逾期交付的違約承擔(dān)責(zé)任，根據(jù)業(yè)主支付銀行按揭貸款利息的判斷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱司法解釋）第十七條規(guī)定，商品房買賣合同未約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法的，逾期交付使用的， 應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)主管部門公布的或者有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的同地段同類房屋逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　實(shí)踐中，在開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況下，業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息往往高于同地段同類房屋的租金。因此，在開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況下，能否判定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)銀行按揭貸款利息的違約責(zé)任？

　　商品房買賣雙方合同管理作為一個(gè)典型的雙服務(wù)合同，交付房屋及支付企業(yè)房屋工程價(jià)款是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的對(duì)待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期完成支付價(jià)款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)自己相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　對(duì)于學(xué)生違約行為責(zé)任，《中華民族人民民主共和國(guó)民法通則》第一百一十二條第一款明確規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反勞動(dòng)合同的賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A全國(guó)人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行服務(wù)合同義務(wù)教育或者通過(guò)履行合同義務(wù)不符合社會(huì)約定，給對(duì)方發(fā)展造成巨大損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括施工合同要求履行后可以直接獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)到或者我們應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同內(nèi)容可能就會(huì)造成的損失。”

　　因此，我國(guó)會(huì)計(jì)法律制度確定的違約精神損害賠償問(wèn)題責(zé)任以填補(bǔ)損失為基本理論原則。而在商品房買賣合同有效履行合同實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于一些業(yè)主遲延付款給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的損失是開(kāi)發(fā)商失去市場(chǎng)支配資源利用所遲延付款部分的使用不同利益。

　　對(duì)于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當(dāng)事人主義對(duì)于提高違約主體責(zé)任能力沒(méi)有按照約定的情況下，為金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)收取該筆貸款的逾期貸款利息，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商從銀行方面取得相應(yīng)降低貸款的代價(jià)，這符合業(yè)主遲延支付價(jià)款造成開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)利用自身資金投入成本的損失結(jié)合實(shí)際。

　　而對(duì)于軟件開(kāi)發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用個(gè)人利益受到損失；《司法解釋》將業(yè)主居住建筑房屋的利益發(fā)生損失規(guī)定為業(yè)主需要融資租賃房屋居住的替代利益損害，這也就是符合業(yè)主解決實(shí)際生產(chǎn)損失的實(shí)際。

　　對(duì)于同期銀行貸款利息高于租金的問(wèn)題，與司法解釋中規(guī)定的處理原則沒(méi)有邏輯關(guān)系。假設(shè)開(kāi)發(fā)商按期支付房屋租金，業(yè)主的房屋租金，那么租金將高于銀行應(yīng)支付的按揭貸款利息，利息與租金的差額，業(yè)主必須承擔(dān)。

　　賣方因自身原因未能在合同約定的期限內(nèi)為買方申請(qǐng)房屋所有權(quán)證明的，人民法院如何判定賣方的違約責(zé)任。

　　綜上所述，深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，司法解釋中確定的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分，是基于彌補(bǔ)損失的違約責(zé)任，兩者并不矛盾。因此，開(kāi)發(fā)商未交付房屋時(shí)，業(yè)主要求按照其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息承擔(dān)違約責(zé)任。在當(dāng)事人未約定的情況下，該請(qǐng)求無(wú)依據(jù)，人民法院不應(yīng)支持。