預(yù)告登記與正式登記（也稱為登記）有著本質(zhì)的區(qū)別。預(yù)告登記的目的是保全未來物權(quán)請求權(quán)，屬于債權(quán)保全措施，具有物權(quán)排除他人處分標(biāo)的物的效力。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記方式確立。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　在登記不完全的情況下，不得將抵押通知登記與本登記混為一談，從而確立了抵押權(quán)。因此，只有預(yù)購商品房抵押權(quán)通知登記，不能得出抵押權(quán)已經(jīng)確立的結(jié)論。因此，一些法院將抵押通知登記視為抵押登記是錯(cuò)誤的。

　　商品房預(yù)告登記并非在建工程抵押登記。雖然商品房預(yù)售之時(shí)，通常商品房還屬于在建工程狀態(tài)，但商品房抵押預(yù)告登記與抵押登記性質(zhì)上存在根本區(qū)別，故不能將抵押預(yù)告登記視為在建工程抵押登記。有法院將抵押預(yù)告登記認(rèn)定為在建工程抵押登記，據(jù)此認(rèn)定債權(quán)人已享有抵押權(quán)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

　　有條件判決債權(quán)人優(yōu)先權(quán)的利弊。例如，上海寶山區(qū)人民法院（2014年）第2317號(hào)民事判決要求購房者在限定期限內(nèi)辦理抵押登記，債權(quán)人有權(quán)在辦理登記手續(xù)完成后優(yōu)先辦理抵押房地產(chǎn)。然而，這一判決并不能解決購房者拒絕申請抵押貸款登記的問題。由于購房者往往尚未申請房產(chǎn)權(quán)證，因此購房者拒絕申請，實(shí)際上法院不可能強(qiáng)制執(zhí)行抵押登記，抵押權(quán)人也不可能自行申請抵押登記。

　　以抵押權(quán)未登記為由拒絕給予債權(quán)人優(yōu)先權(quán)的法律后果。僅預(yù)先登記而未正式登記的，不得按照登記設(shè)定抵押權(quán)。這一觀點(diǎn)符合《物權(quán)法》第20條關(guān)于公告預(yù)告登記制度的立法意圖，目前許多法院都是根據(jù)這一觀點(diǎn)處理類似案件的。然而，值得注意的是，它雖然不支持債權(quán)人按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定享有抵押權(quán)，但卻會(huì)在此基礎(chǔ)上剝奪債權(quán)人對商品房處分的優(yōu)先受償權(quán)，產(chǎn)生不良的社會(huì)和法律后果。這反映在以下方面：

　　銀行進(jìn)行債權(quán)企業(yè)缺乏物權(quán)保障。在商品房預(yù)售領(lǐng)域，若案涉商品房已具備了物權(quán)登記工作條件，包括可辦理房屋所有權(quán)登記及抵押登記，因購房人怠于辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致為按揭貸款公司銀行的債權(quán)可以提供抵押擔(dān)保的房產(chǎn)無法通過完成中國正式的抵押登記。

　　若銀行發(fā)展無法有效行使抵押權(quán)，則將導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款債權(quán)缺乏物權(quán)保障，無法真正起到遏制失信行為，更好地維護(hù)國家市場經(jīng)濟(jì)交易數(shù)據(jù)安全的社會(huì)實(shí)踐效果及法律教育效果。

　　加重開發(fā)商的責(zé)任；。如果銀行不能優(yōu)先行使住房補(bǔ)償權(quán)，只能通過購房者和開發(fā)商分階段提供擔(dān)保來承擔(dān)還款責(zé)任。由于開發(fā)商愿意提供分階段擔(dān)保，不收取費(fèi)用，擔(dān)保期限通常約定到貸款銀行取得抵押權(quán)，也是為了鼓勵(lì)購房者按揭貸款購房，促進(jìn)商品房的銷售。如果買方申請抵押登記緩慢，導(dǎo)致銀行無法處理商品房并行使優(yōu)先受償權(quán)，無疑會(huì)增加開發(fā)商的責(zé)任。

　　不利于合同的穩(wěn)定和置業(yè)者的利益保護(hù)。開發(fā)商通常會(huì)選擇要求解除房屋買賣合同，并要求買方在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后歸還房屋，這將導(dǎo)致已履行的房屋買賣合同應(yīng)恢復(fù)原狀，影響合同的穩(wěn)定性。而且，在房價(jià)上漲的情況下，開發(fā)商選擇終止合同會(huì)導(dǎo)致購房者無法獲得升高的保費(fèi)收入，對購房者不公平。

　　協(xié)調(diào)了物權(quán)法規(guī)定與實(shí)際需要之間的關(guān)系。由上分析結(jié)果可知，支持企業(yè)債權(quán)人可以享有抵押權(quán)的判決，有違物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記及抵押登記的立法明確規(guī)定，但其卻符合社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)需要。而否定債權(quán)人享有抵押權(quán)，雖符合中國物權(quán)法相關(guān)法律規(guī)定，但不符合學(xué)生實(shí)踐發(fā)展需要，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了物權(quán)法的適用與實(shí)踐能力需求相背離的尷尬局面。

　　本案并未對債權(quán)人的優(yōu)先權(quán)問題作機(jī)械進(jìn)行處理，而是可以通過一個(gè)嚴(yán)密的邏輯能力分析和法理論證，認(rèn)可特定社會(huì)情況下企業(yè)債權(quán)人對商品房的處置款享有優(yōu)先受償權(quán)。

　　深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，該判決結(jié)論協(xié)調(diào)了物權(quán)法規(guī)定與實(shí)踐發(fā)展需求信息之間的關(guān)系，既符合我國法律制度規(guī)定，又回應(yīng)了實(shí)踐活動(dòng)需求。首先，本案裁定，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)，按照物權(quán)法規(guī)定確立的房地產(chǎn)抵押登記制度。