案情簡介

　　2020年6月29日，原告（賣方）與被告（買方）經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提供居間服務(wù)，簽訂了《濟南市存量房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》，雙方在合同中約定：

　?。?）被告（買方）購買原告（賣方）所有的位于濟南市歷下區(qū)某房屋，建筑面積為63.93平方米；

　?。?）房屋成交價格為人民幣950000元，被告（買方）作為買受人在簽訂合同的同時支付定金人民幣10000元；

　?。?）被告（買方）作為買受人采取申請商業(yè)銀行貸款方式支付購房款，在收到未獲得貸款批準通知后5個工作日內(nèi)繼續(xù)申請其他貸款機構(gòu)貸款，如仍未批準或未按照前述擬貸款金額足額批準的，買受人應(yīng)在接到貸款機構(gòu)或居間服務(wù)方通知后15個工作日內(nèi)自行籌齊剩余房價款支付給出賣人；

　?。?）買受人逾期履行本合同其他約定義務(wù)超過30日的，構(gòu)成根本違約，買受人應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起15日內(nèi)，以相當于該房屋總價款的20%向出售方支付違約金。

　　前述合同簽署后，原告（賣方）作為出賣人，嚴格履行了各項合同義務(wù)，于2020年7月13日配合被告（買方）完成了網(wǎng)簽，于2020年12月15日申請銀行貸款所需的面簽手續(xù)，于2021年1月12日辦理房屋過戶轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2021年2月4日，經(jīng)貸款銀行放款，被告（買方）支付原告（賣方）房款860000元，經(jīng)原告（賣方）多次催促，仍有80000元尾款至今未付，嚴重損害了原告（賣方）合法權(quán)益。根據(jù)雙方簽訂的《濟南市存量房屋買賣合同》，被告（買方）的行為已嚴重違約。
 

　　法院審理觀點

　　法院認為，本案系房屋買賣合同糾紛。本案中，原告（賣方）與被告（買方）簽訂的《房屋買賣合同》是各方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，法院對該合同效力依法予以確認。

　　關(guān)于剩余購房款支付問題。根據(jù)查明的案件事實，雙方均認可剩余80000元房款被告（買方）尚未支付，故對于原告（賣方）主張被告（買方）向其支付剩余房款8萬元的訴訟請求，法院依法予以支持。

　　關(guān)于逾期利息及違約金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當履行債務(wù)。”

　　本案中，房屋買賣合同就違約責任作出了相關(guān)約定。違約金是以實際損失為基礎(chǔ)，違約金不足以彌補實際損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。本案中，原告（賣方）既主張剩余房款的逾期利息損失，又主張違約金，但原告（賣方）未舉證證明其實際損失情況，現(xiàn)被告（買方）認為違約金過高，需要調(diào)整。

　　法院根據(jù)雙方的履約情況結(jié)合相關(guān)規(guī)定進行調(diào)整，酌定以未支付房款80000元為基數(shù)，以全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場報價利率的1.95倍為標準計算逾期利息及違約金。因房屋買賣合同明確約定“付款時間為購買方在接到貸款機構(gòu)或居間方通知后15個工作日內(nèi)自行籌齊剩余房價款，自行支付給出售方”，銀行實際發(fā)放貸款的時間為2021年2月4日，故上述逾期利息及違約金的起算點為2021年2月20日。

　　關(guān)于深圳房產(chǎn)案件律師費以及保全保險費。因涉案房屋買賣合同中有明確約定，并且被告（買方）對原告（賣方）上述費用支出并無異議，法院對原告（賣方）主張的律師費、保全保險費依法予以支持。