法院在處置被執(zhí)行人的財產(chǎn)時，經(jīng)常會遇到被執(zhí)行人對被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的房屋提出異議，聲稱法院不能處置相應(yīng)的房屋，這在實踐中非常普遍。唯一的房子能實施嗎？根據(jù)有關(guān)規(guī)定和司法實踐案件，唯一的房子也可以在滿足一定條件的前提下實施。

　　01、唯一的房子是否可以執(zhí)行。

　　關(guān)于唯一住房的執(zhí)行，最高人民法院首次在2004年發(fā)布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封凍結(jié)規(guī)定》）第六條規(guī)定：人民法院可以查封被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的住房，但不得拍賣、出售或者償還債務(wù)。

　　深圳區(qū)房地產(chǎn)律師從文義的角度來看，該條款只規(guī)定生活所必需的住宅可以查封，不得變價，也沒有明確規(guī)定被執(zhí)行人名下的唯一住房不得處分。

　　然而，被執(zhí)行人的唯一住房往往是其生活所必需的住房。因此，有人誤以為只要是被執(zhí)行人名下的唯一住房，就不能強制執(zhí)行。這種誤解曾經(jīng)給了很多老賴機會。

　　事實上，唯一的住房和生活所必需的住房有很大的不同。只有一套房子不一定是生活所必需的。即使你有兩套房子，其中一套也可能是生活所必需的住宅。

　　法院通常不強制執(zhí)行唯一住房的目的是保護被執(zhí)行人的基本生存權(quán)。因此，要判斷唯一住房是否可以執(zhí)行，首先要區(qū)分唯一住房和生活必需住房。具體來說，主要有以下判斷標準。

　　首先，房子的基本情況。如果被執(zhí)行人的唯一房子是豪宅，房子的面積和數(shù)量是否超過了普通人的生活水平，自然不屬于生活所必需的住宅。

　　其次，房屋的使用。被執(zhí)行人是否實際使用房屋，房屋的主要用途是否為家庭自住。如果房屋長期空置或用于出租經(jīng)營，說明被執(zhí)行人可能有其他住所，可能對其名下唯一房屋的執(zhí)行沒有影響。

　　第三，被執(zhí)行人的能力。鑒于被執(zhí)行人的學歷、工作、收入、年齡等，不同被執(zhí)行人的自理能力也不同。如果被執(zhí)行人沒有勞動能力和固定收入來源，他必須小心執(zhí)行唯一的住房。

　　最后，被執(zhí)行人的家庭狀況。被執(zhí)行人是否與家庭成員共同生活，其他家庭成員是否有住房，被執(zhí)行人的贍養(yǎng)義務(wù)也是法院執(zhí)行時必須注意的事項。

　　在區(qū)分唯一住房和生活必需住房后，根據(jù)第七條的規(guī)定，對于被執(zhí)行人及其家庭生活必需的住房和生活必需品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，確保被執(zhí)行人及其家庭最低生活標準和普通生活必需品，可以執(zhí)行。

　　最高人民法院2015年發(fā)布的《關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議條例》）第二十條進一步列出了哪種情況，即使是唯一的住房也可以執(zhí)行。

　　首先，有義務(wù)撫養(yǎng)被執(zhí)行人的人名下還有其他可以維持必要生活的住宅。例如，被執(zhí)行人是一名老人。雖然被執(zhí)行人名下只有一套房，但被執(zhí)行人兒子名下有許多房屋，足以保證被執(zhí)行人的生存。

　　第二，執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人以其名義轉(zhuǎn)讓其他財產(chǎn)，以逃避債務(wù)。被執(zhí)行人原名下有房產(chǎn)，甚至有多處房產(chǎn)。執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人通過房屋買賣轉(zhuǎn)讓，逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)讓名下房產(chǎn)，造成名下只有唯一房屋的假象。

　　三是申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e和標準，為被執(zhí)行人及其家屬提供住房。例如，根據(jù)當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準提供臨時周轉(zhuǎn)住房。同時，該規(guī)定還提供了選擇性方案，或者申請執(zhí)行人同意按照當?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標準從房屋變價中扣除5至8年的租金。這實際上是一種激勵和合作的機制。

　　第四，如果執(zhí)行依據(jù)本身是房屋的，法院必須按照執(zhí)行依據(jù)確定的內(nèi)容執(zhí)行。但考慮到被執(zhí)行人另行租房，應(yīng)有周轉(zhuǎn)期，給予三個月寬限期，在大力打擊不誠實行為的同時，仍保護被執(zhí)行人及其家屬的基本權(quán)利，以免無家可歸。

　　深圳區(qū)房地產(chǎn)律師可以說，在司法實踐中，基于上述認定標準，人民法院處理了大量唯一住房的執(zhí)行案件。被執(zhí)行人的房屋是否為其唯一的房屋，不再是執(zhí)行中考慮的主要因素。只要符合相關(guān)法律精神，如扣除被執(zhí)行人未來房屋租金，并給予一定的執(zhí)行寬限期，其唯一的房屋就可以完全執(zhí)行。此外，如果擬處置的房屋屬于裁判主文中直接確定的交付標的物，或者房屋為抵押物，債權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償，也屬于可執(zhí)行范圍。

　　02、如何執(zhí)行唯一的住房。

　　雖然被執(zhí)行人名下的唯一房屋理論上可以執(zhí)行，但在具體操作過程中仍存在許多困難。例如，唯一房屋的執(zhí)行通常涉及一個大家庭，被執(zhí)行人可能有老有小，一旦強制執(zhí)行，就會有無法控制的風險，甚至可能導致社會不穩(wěn)定。在這方面，法院應(yīng)完善實施前的評估，加強實施，實施后的安置，建立和完善唯一房屋的實施規(guī)范。

　　（1）完善執(zhí)行前的評估。

　　首先，我們應(yīng)該嚴格確定唯一的房子。我們應(yīng)該認識到，唯一的住房是指被執(zhí)行人及其支持家庭的唯一住房。唯一住房的識別必須嚴格。在實踐中，有些情況不應(yīng)被認定為法律意義上的唯一住房，如：進入訴訟程序后，被執(zhí)行人因轉(zhuǎn)讓其他住房而形成住房；被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)只有一套住房，但在當?shù)剞r(nóng)村有宅基地和自建住房；被執(zhí)行人的房屋用于出租、出借等。

　　深圳區(qū)房地產(chǎn)律師針對執(zhí)行過程中唯一住房的定義，浙江省高級人民法院于2014年發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行程序中住房相關(guān)問題的回答》，明確所謂住房是指被執(zhí)行人及其家屬生活的唯一住房；住房僅限于城市住房，農(nóng)村住房涉及農(nóng)村集體土地，小產(chǎn)權(quán)住房涉及國家政策，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不屬于答復(fù)范圍。同時，人民法院在執(zhí)行程序中發(fā)現(xiàn)下列情形之一的，不能認定被執(zhí)行人只有住房，應(yīng)當執(zhí)行：

　　(一)一審訴訟，仲裁案件立案受理后，被執(zhí)行人因轉(zhuǎn)讓其他房屋而形成房屋的；

　?。?）被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)只有一處房屋，但在當?shù)兀h級市、縣、區(qū)）農(nóng)村有宅基地并自建房屋的；

　　(3)被執(zhí)行人的房屋用于出租、出借；

　　（四）被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬連續(xù)一年以上未居住的；

　　(5)住房部門執(zhí)行案件債務(wù)所指向的標的物；

　　(6)其他不應(yīng)認定為一房的情形。

　　2015年，江蘇省高級人民法院發(fā)布了《關(guān)于實施唯一住房若干問題的通知》，規(guī)定雖然名義上只有一套住房，但不構(gòu)成法律意義上的唯一住房。

　　該通知第1條即規(guī)定，登記在被執(zhí)行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執(zhí)行：(1)對被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；(2)一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；(3)被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的；(4)被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；(5)被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當交付的房屋的；(6)申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)?縣級市、縣、區(qū)范圍)房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年房屋租金的；(7)其他可以執(zhí)行的情形。

　　第二，確定“生活所必需的居住房屋”標準。各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、生活水平各不相同，如何統(tǒng)一確定生活必需的標準？實踐中，很多時候是以唯一住房是否超過當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e作為判斷是否超過生活必需的標準。在計算面積時應(yīng)以實際居住且被執(zhí)行人負有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的家屬人數(shù)為基數(shù)。此外，對于處于好地段、高品質(zhì)的住房即使面積在廉租住房保障面積標準以內(nèi)，但其市場價值在清償債權(quán)及執(zhí)行費用后，余額足以按當?shù)仄骄袌鰞r格購置一套廉租住房保障標準面積住房的，也應(yīng)視為超過生活所必需。

　　司法實踐中，針對“生活必需住房”的概念，浙江省高級人民法院的相關(guān)司法解答認為，下列情形雖屬于“一處住房”，但應(yīng)認為超出“生活所必需”，人民法院可以執(zhí)行：

　　(1)住房面積超過80平方米，或住房面積雖然不到80平方米，但超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬維持最低生活標準所必需(按當?shù)亓庾》勘Ｕ舷嚓P(guān)規(guī)定)的住房面積50%以上的；

　　(2)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬共同居住的住房面積超過60平方米，且房屋單價高于當?shù)刈》烤鶅r的50%以上的。江蘇省高級人民法院的相關(guān)司法解答認為，是否超過“生活所必需”由各地法院根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平自行確定，原則上參照以下標準：①面積過大。住房建筑面積達到當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的；②市場價值過高。住房建筑面積達到當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價達到當?shù)?縣級市、縣、區(qū)范圍)住房均價的150%的。

　　(二)加強執(zhí)行中的力度

　　第一，不懼“老賴”，集中力量強制清退，樹立司法權(quán)威。部分被執(zhí)行人原本擁有房產(chǎn)，甚至有多套房產(chǎn)，執(zhí)行依據(jù)生效之后，為逃避債務(wù)而轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移自己名下的房產(chǎn)，營造“唯一住房”的假象，以名下只有一套因生活必需的住房為由，為規(guī)避執(zhí)行披上“合法”外衣。在查明事實的情況下，法院可以采取集中清場等強制措施，對被執(zhí)行人的“唯一住房”進行騰退，保障申請人債權(quán)兌現(xiàn)。

　　第二，加強宣傳，執(zhí)法透明，提升威懾力。對部分重大疑難的“唯一住房”執(zhí)行案件，可以邀請電視臺等媒體現(xiàn)場跟蹤報道，實時直播執(zhí)行畫面，并邀請人大代表、政協(xié)委員到場見證；執(zhí)行完畢后，對執(zhí)行案件進行梳理總結(jié)，編寫典型案例，對法律和裁判結(jié)果進行釋明，通過報紙雜志、門戶網(wǎng)站以及微信微博等進行宣傳，威懾其他心存僥幸的被執(zhí)行人。

　　(三)落實對被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的安置

　　關(guān)于“唯一住房”的執(zhí)行安置，關(guān)鍵在于保障被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬在合理期限的居住權(quán)，主要可采取兩種方式：一種方式是參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，提供該租金給被執(zhí)行人用以解決其居住問題；另一種是為其提供一定期限的租賃用房。

　　1．關(guān)于在房屋變價款中扣除相關(guān)租金

　　司法實踐中，關(guān)于“扣除的五至八年租金”如何確定，參考上海市高級人民法院2018年所作的《上海市高級人民法院執(zhí)行局、執(zhí)行裁判庭聯(lián)席會議紀要(二)》，執(zhí)行法院應(yīng)當組成合議庭，并經(jīng)評議確定“五至八年”的具體年限。同時，應(yīng)參照當?shù)胤课葑赓U管理部門提供的信息及市場行情并結(jié)合案件具體情況，進行充分評議，確定“當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準”。此外，該會議紀要還列出了具體的計算公式：申請執(zhí)行人同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從房屋變價款中扣除五至八年租金的，計算租金時應(yīng)當分別確定被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)、當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準以及當?shù)胤课葑赓U市場的平均租金標準，即計算公式為：租金(元)＝被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)(人)×當?shù)亓庾》勘Ｕ先司娣e(平方米/人)×當?shù)胤课葑赓U市場的平均租金(元/平方米)。

　　2．關(guān)于為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供一定期限的住房

　　執(zhí)行“唯一住房”案件時，拍賣變賣前宜先妥善解決好被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的臨時住房問題。提供的臨時住房面積應(yīng)不低于當?shù)亓庾》勘Ｕ弦?guī)定所確定的人均標準。實踐中，建議可采取以下方式：一是由申請執(zhí)行人提供臨時住房，使用期限不低于六個月；二是由被執(zhí)行人自行租房，申請執(zhí)行人先行墊付不低于一年的租房費用。上述兩種方式產(chǎn)生的租金或費用從房產(chǎn)拍賣款中優(yōu)先提取。

　　目前，很多地區(qū)法院都各自摸索出了一套行之有效的執(zhí)行策略。比如，上海市閔行區(qū)人民法院為此設(shè)立了“周轉(zhuǎn)房”制度，該制度是閔行區(qū)法院為破解唯一住房執(zhí)行難所引入的新概念，其內(nèi)容包含三點：一是房屋產(chǎn)權(quán)屬于法院及當事人之外的第三人，且該第三人具備隨時訂立民事合同的主體資格，通常情況下該第三人為組織；二是周轉(zhuǎn)房在建筑結(jié)構(gòu)上具有面積小、功能比較齊全、能夠滿足一個家庭基本生活需要的特點；三是周轉(zhuǎn)房的租金一般盡可能低廉，交通盡可能便利，且房源供應(yīng)比較及時充分。通過為被執(zhí)行人提供周轉(zhuǎn)房的方式，在盡可能減少其心理抵觸情緒的同時，也能照顧到被執(zhí)行人的基本人權(quán)。

　　被執(zhí)行人所擁有的房產(chǎn)，作為較有價值的財產(chǎn)，其能否變現(xiàn)后償還執(zhí)行申請人的債權(quán)，很多時候就意味著，執(zhí)行案件能否取得較好的效果。