明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，是《物權(quán)法》微觀經(jīng)濟(jì)意義上的立法工作宗旨。明確物的歸屬是發(fā)揮物的效用的前提和保證。物權(quán)受到嚴(yán)重侵害的權(quán)利人可以通過(guò)采取《物權(quán)法》規(guī)定的救濟(jì)途徑和方式進(jìn)行保護(hù)我們自己的合法權(quán)利。下面由深圳房產(chǎn)律師詳細(xì)講解相關(guān)的法律法規(guī)。

　　《最高國(guó)家人民對(duì)于法院提出關(guān)于企業(yè)適用＜中華民族人民民主共和國(guó)物權(quán)法＞若干重大問(wèn)題的解釋（一）》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）的出臺(tái)，進(jìn)一步發(fā)展明確了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬地定分止?fàn)幰?guī)則，完善了作為我國(guó)物權(quán)法重要教學(xué)內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律管理制度保障體系。

　　一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的意義

　　《物權(quán)法》第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法展效力。第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度的核心工作內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是登記機(jī)關(guān)依申請(qǐng)材料制作并備存，用以記載不動(dòng)產(chǎn)的自然環(huán)境狀況、權(quán)利能力狀況分析及其他事項(xiàng)的簿冊(cè)。其法律教育意義以及主要集中體現(xiàn)出了三個(gè)問(wèn)題方面：第一，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的認(rèn)可和彰顯學(xué)生依據(jù)。登記是國(guó)家對(duì)于公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的認(rèn)可這種行為，是對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系取得和變動(dòng)的確認(rèn)。登記簿是登記會(huì)計(jì)行為方式完成的體現(xiàn)。作為一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)財(cái)富的重要思想形態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)通常需要承載著人們的財(cái)富創(chuàng)造價(jià)值。如果我們沒(méi)有記載在國(guó)家保管的登記簿上，也就意味著個(gè)人財(cái)產(chǎn)之間沒(méi)有能夠獲得不同國(guó)家的充分得到認(rèn)可，也就導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)獲得學(xué)習(xí)法律的保護(hù)；第二，不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有基本權(quán)利提供真實(shí)的推定效力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的外在表征，體現(xiàn)著一定的法律基礎(chǔ)事實(shí)和法律規(guī)范行為。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過(guò)登記記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，即可推定記載的歸屬和內(nèi)容與真實(shí)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容相一致。在訴訟中，當(dāng)事人既可以用不動(dòng)產(chǎn)登記簿為證據(jù)來(lái)證明他們自己的訴訟請(qǐng)求，亦可以提高以此來(lái)反駁對(duì)方的訴訟請(qǐng)求。人民法院在認(rèn)定犯罪案件事實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先就是將不動(dòng)產(chǎn)登記簿當(dāng)作一種真實(shí)來(lái)對(duì)待；第三，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公示、公信意義。物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，其變動(dòng)情況必須同時(shí)通過(guò)教師一定的形式向外界世界展示，使社會(huì)保障公眾平臺(tái)了解一些抽象權(quán)利的具體應(yīng)用信息?，F(xiàn)代主義社會(huì)市場(chǎng)交易活動(dòng)頻繁，人們生活不可能都是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)自行設(shè)計(jì)調(diào)查來(lái)獲取資金交易相對(duì)方的完整權(quán)利狀況。不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以更加明確目標(biāo)清晰地向不特定公眾參與展示物權(quán)狀態(tài)。交易相對(duì)方只需通過(guò)對(duì)登記簿的查閱即可開(kāi)始了解自身權(quán)利的歸屬和內(nèi)容，不需要再額外承擔(dān)任何其他部門審查義務(wù)。而且因?yàn)橐坏┪餀?quán)的享有或者變動(dòng)一旦公示，那么這樣即使登記簿記載的內(nèi)容實(shí)際上已經(jīng)不存在知識(shí)或者有誤，法律也會(huì)保護(hù)交易相對(duì)方提出基于對(duì)登記簿記載的信賴所從事的法律責(zé)任行為，以保護(hù)產(chǎn)品交易過(guò)程中安全，此即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公信意義。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記糾紛類型企業(yè)及其社會(huì)救濟(jì)

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度保障了交易的安全和效率。但在實(shí)踐中，因登記錯(cuò)誤引發(fā)的糾紛也相當(dāng)普遍，限制了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的效力。登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利與物權(quán)狀況不一致，不包括非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。非權(quán)利事項(xiàng)主要涉及登記標(biāo)的物的位置、面積、結(jié)構(gòu)等自然情況，以及登記權(quán)利人的姓名（或公司名稱）、身份信息（公司登記信息）。

　　一般而言，權(quán)利事項(xiàng)的登記錯(cuò)誤主要有以下情形： 一是登記權(quán)利人隱瞞真實(shí)情況所致的登記錯(cuò)誤，隱瞞可以是惡意的，也可以是善意的，這種錯(cuò)誤在實(shí)踐中最為常見(jiàn)，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)只對(duì)登記事項(xiàng)進(jìn)行正式審查； 二是登記機(jī)關(guān)或登記人員所致的登記錯(cuò)誤，這種情形可能是登記機(jī)關(guān)的疏忽或登記人員與申請(qǐng)人之間的惡意勾結(jié)所致；第三，初始登記是正確的，后續(xù)登記是不正確的，這種情況是由于物權(quán)登記后出現(xiàn)了新的法律事實(shí)，使登記中記載的事項(xiàng)不同于實(shí)物，其原因可以從《物權(quán)法》第二十八條、第二十九條和第三十條規(guī)定的法律行為和事實(shí)行為中找到。由上述原因引起的糾紛有三種類型： 一是物權(quán)人與登記權(quán)人（名義權(quán)人）之間的糾紛，二是物權(quán)人與登記機(jī)關(guān)之間的糾紛，三是物權(quán)人與交易對(duì)方之間的糾紛。

　　為了解決上述糾紛，《物權(quán)法》規(guī)定了更正登記、異議登記、登記賠償?shù)缺Ｗo(hù)物權(quán)人的救濟(jì)程序。更正登記可見(jiàn)《物權(quán)法》第十九條第一款，主要指向登記機(jī)關(guān)，不涉及訴訟。利害關(guān)系人（包括真實(shí)權(quán)利人）認(rèn)為登記簿記載的權(quán)利有錯(cuò)誤時(shí)，既可以經(jīng)登記權(quán)利人書(shū)面同意向登記機(jī)關(guān)提出更正請(qǐng)求，也可以不經(jīng)登記權(quán)利人同意向登記機(jī)關(guān)提供證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。登記機(jī)關(guān)經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后，應(yīng)當(dāng)作出是否更正登記的決定。更正登記的目的是徹底終止不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)的推定效力，最終根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的記載終止第三人取得不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)。異議登記的規(guī)定見(jiàn)于《物權(quán)法》第十九條第十二款，是在登記的權(quán)利人不同意上述更正登記的前提下，利害關(guān)系人采取的臨時(shí)措施。與更正登記不同，異議登記意在中斷登記的公信力，排除善意第三人的潛在利益?？梢哉f(shuō)，異議登記的最終目的還是為了更正登記。為了盡快消除權(quán)利的不確定性，《物權(quán)法》還規(guī)定，異議登記的申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自異議登記之日起十五日內(nèi)提起訴訟。十五日內(nèi)不起訴的，異議登記無(wú)效，無(wú)效的后果是登記簿記載的內(nèi)容恢復(fù)原來(lái)的公示和公信力，恢復(fù)第三人的信賴。

　　登記賠償是指對(duì)登記管理機(jī)關(guān)因登記信息錯(cuò)誤所應(yīng)承擔(dān)的損害國(guó)家賠償經(jīng)濟(jì)責(zé)任的規(guī)定，見(jiàn)于《物權(quán)法》第二十一條中國(guó)第二款。

　　三、物權(quán)法司法解釋的完善與理解

　　《物權(quán)法》的上述規(guī)定對(duì)解決因登記錯(cuò)誤引發(fā)的糾紛發(fā)揮了重要作用。但同時(shí)也要看到，由于法律條文的表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)和深入，實(shí)踐中在法律適用上也存在差異和偏差。比如《物權(quán)法》第十九條規(guī)定異議登記申請(qǐng)人在15日內(nèi)提起訴訟，是民事訴訟還是行政訴訟？再如將不動(dòng)產(chǎn)登記簿的推定效力絕對(duì)化，視為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的最終判斷，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利真正所有人的利益受損。針對(duì)上述亟待解釋的問(wèn)題，解釋給予了積極回應(yīng)。首先，《解釋》第一條確立了民事訴訟的受案范圍，凡因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬以及作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記依據(jù)的買賣、贈(zèng)與、抵押而產(chǎn)生的糾紛，均應(yīng)在民事訴訟中予以受理。也就是說(shuō)，凡因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)基本法律制度引起的轉(zhuǎn)移登記糾紛，均由當(dāng)事人提起。比如不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所依據(jù)的合同被撤銷或者被確認(rèn)無(wú)效，登記的名義權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人之間的物權(quán)歸屬糾紛。又如物權(quán)人處分他人不動(dòng)產(chǎn)并已登記，導(dǎo)致物權(quán)人與善意第三人之間發(fā)生物權(quán)歸屬和變動(dòng)的糾紛。但如果是登記引起的糾紛，比如登記機(jī)關(guān)不予登記，或者主管機(jī)關(guān)確認(rèn)的錯(cuò)誤登記不予糾正，此時(shí)就需要登記機(jī)關(guān)為被告提起行政訴訟。當(dāng)然，為了減輕當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)，本著共同解決糾紛的原則，解釋也呼應(yīng)了行政訴訟法的規(guī)定。涉及登記的行政訴訟，當(dāng)事人申請(qǐng)共同解決上述與基礎(chǔ)關(guān)系有關(guān)的民事糾紛，人民法院準(zhǔn)許并已審理的，當(dāng)事人不得再提起民事訴訟。

　　《釋義》第二條闡明人民法院就上述民事訴訟中房地產(chǎn)登記冊(cè)的推定有效性進(jìn)行實(shí)質(zhì)復(fù)核的原則。物權(quán)法的目的在于明確物權(quán)歸屬和解決糾紛，不能參照登記機(jī)關(guān)的形式審查標(biāo)準(zhǔn)。人民法院在確認(rèn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的訴訟中，如果當(dāng)事人提供反證證據(jù)，證明房地產(chǎn)登記有誤，應(yīng)當(dāng)裁定反證有效。對(duì)此，筆者認(rèn)為，在必要時(shí)，人民法院也應(yīng)當(dāng)主動(dòng)取證，以加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的理由和依據(jù)之間關(guān)系的審查，正確認(rèn)定事實(shí)，依法作出裁定。例如，在共同所有權(quán)的情況下，共同所有權(quán)的基礎(chǔ)和供資關(guān)系往往是審判的重點(diǎn)，如果有政策規(guī)定或內(nèi)部要求，審判也需要一起考慮。

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