不動(dòng)產(chǎn)未辦理物權(quán)登記之事實(shí)，并不影響房屋買賣合同效力?！胺康禺a(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定系從物權(quán)變動(dòng)角度進(jìn)行的規(guī)定和限制，而對(duì)合同效力認(rèn)定影響無(wú)虞。當(dāng)事人以明確意思表示對(duì)合理期待將來(lái)取得合法產(chǎn)權(quán)的唯一房產(chǎn)訂立買賣協(xié)議，雖不能確定其最終位置與坐落，在不違反法律規(guī)定或合同約定條件下，協(xié)議標(biāo)的物應(yīng)予以確認(rèn)。下面和深圳房產(chǎn)律師一起走進(jìn)下面這起案例。

　　【案情】

　　原告：楊某

　　被告:：李某

　　原告楊某所居住的重慶市江北區(qū)觀音橋街道貓兒石村何家院組因拆遷安置，可獲得安置房屋一套，但未能確定具體的安置房屋坐落位置。2010年6月22日，原告楊某與被告李某就將來(lái)取得的位于重慶市江北區(qū)鴻恩寺公園旁獲得的安置房一套簽訂《安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》）?！掇D(zhuǎn)讓協(xié)議》載明了雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及違反協(xié)議約定的責(zé)任承擔(dān)事項(xiàng)。

　　2010年7月底，因楊某未能抽簽抓鬮獲得重慶市江北區(qū)鴻恩怡園小區(qū)（一期）安置房號(hào)，故雙方于2010年8月27日簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》?！堆a(bǔ)充協(xié)議》載明楊某將二期安置房（以抓鬮方式）獲得的住房安置仍然按照《協(xié)議》約定履行。因楊某未取得住房安置而繼續(xù)到重慶市江北區(qū)國(guó)土局征地科領(lǐng)取過(guò)渡安置費(fèi)（直至獲得安置房為止）歸李某所有。此外，《補(bǔ)充協(xié)議》還就其他違反協(xié)議約定事項(xiàng)進(jìn)行了相關(guān)約定。

　　2013年5月16日，重慶市江北區(qū)土地征用管理辦公室與楊某簽訂《農(nóng)轉(zhuǎn)非人員住房安置協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《安置協(xié)議》）。《安置協(xié)議》載明楊某原合作社為何家院社，安置地點(diǎn)為：錦繡嘉陵B區(qū)1棟1單元5-2號(hào)（以下簡(jiǎn)稱B房屋）。楊某按照《安置協(xié)議》繳納了相應(yīng)房款及天然氣安裝費(fèi)共計(jì)25215.20元。

　　其后楊某向江北區(qū)人民法院起訴，訴稱：其與李某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，即未依法取得權(quán)屬證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓，故雙方的協(xié)議為無(wú)效合同。合同約定的怡園小區(qū)二期房屋，但其并未獲得而是獲得了B房屋。因協(xié)議的標(biāo)的物根本不存在，原告無(wú)法獲得標(biāo)的物房屋，協(xié)議無(wú)法履行。雙方就該事進(jìn)行協(xié)商未果，特向法院起訴，請(qǐng)求法院判決其與李某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

　　李某認(rèn)可雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》，協(xié)議約定了關(guān)于鴻恩怡園小區(qū)一期和二期的房屋。但一期房屋抽簽未果故而等待二期房屋安置。二期安置房屋即為B房屋且已經(jīng)向楊某支付了房款。為維護(hù)自身合法權(quán)益，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為合法有效。

　　【裁判】

　　法院經(jīng)審理查明：B房屋并非經(jīng)濟(jì)適用房，目前并未辦理產(chǎn)權(quán)證，楊某實(shí)際占用該房屋，房屋系清水房，目前并無(wú)買賣或抵押等法律關(guān)系存在亦無(wú)裝修。原告依據(jù)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6款的規(guī)定即“房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定系從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)角度進(jìn)行的規(guī)定和限制，而非并合同行為的規(guī)定和限制。B房屋未辦理物權(quán)登記的事實(shí)，并不影響《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》的有效性。

　　《補(bǔ)充協(xié)議》僅約定了二期安置房屋，綜合證據(jù)及雙方當(dāng)事人簽訂上述協(xié)議的狀況，楊某將來(lái)獲得的僅有一套安置房屋，該意思表示于上述協(xié)議中明確無(wú)疑。至于該安置房的具體位置、坐落等相關(guān)情況，雙方當(dāng)事人僅為預(yù)估而已而非確定之合同內(nèi)容。故人民法院對(duì)楊某主張之協(xié)議約定的是怡園小區(qū)二期房屋，但怡園小區(qū)二期房屋根本不存在，其無(wú)法獲得協(xié)議標(biāo)的物房屋觀點(diǎn)不予采信。

　　綜上，一審法院判決駁回楊某的全部訴訟請(qǐng)求。判決后雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。

　　【評(píng)析】

　　一、物權(quán)登記與合同效力認(rèn)定

　　房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)確定應(yīng)依循物權(quán)公示原則。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采登記生效主義原則。《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　不難看出，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，系以登記生效要件為原則，登記對(duì)抗要件或登記處分要件為例外。但物權(quán)公示與否影響的是物權(quán)變動(dòng)而非影響合同效力?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　物權(quán)變動(dòng)不以登記而以事實(shí)行為的成就為標(biāo)志。未辦理物權(quán)登記而處分該物權(quán)雖不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但卻不影響合同效力。當(dāng)事人對(duì)可合理期待將來(lái)取得合法物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)簽訂的買賣合同或者協(xié)議效力不應(yīng)受制于物權(quán)登記與否。

　　二、“白馬非馬”與合同內(nèi)容的確定

　　從哲學(xué)角度而言，對(duì)事物的認(rèn)識(shí)要建立在事物本體的認(rèn)知基礎(chǔ)上。同一律作為邏輯思維的基本規(guī)律之一,不僅在理論上對(duì)人們的思維過(guò)程提出了要求,而且于實(shí)際生活中也一定程度地指導(dǎo)著我們的語(yǔ)言表達(dá)。違背同一律則有可能陷入“白馬非馬”的邏輯謬誤之中。

　　公孫龍的“白馬非馬”論證認(rèn)識(shí)到各種屬性組成了事物，且各個(gè)屬性是可以相互分離的。但卻混淆了事物屬性與事物主體孰為述語(yǔ)、孰為主語(yǔ)。事物屬性映射到語(yǔ)言體系中則產(chǎn)生了語(yǔ)言意義，由此，便產(chǎn)生了針對(duì)事物的指稱和意義亦或稱之為概念詞與客體詞之別。

　　對(duì)事物的認(rèn)識(shí)要建立在對(duì)事物本體把握基礎(chǔ)之上。一般而言，合同成立建立在雙方平等自愿基礎(chǔ)之上。合同以書(shū)面形式的確定其內(nèi)容，而標(biāo)的作為合同內(nèi)容的一個(gè)重要方面更需要明確具體。但在合同簽訂乃至履行過(guò)程中，由于客觀原因的限制，雙方并不能通過(guò)文字準(zhǔn)確表達(dá)雙方的真實(shí)意思，故對(duì)于相關(guān)合同內(nèi)容的解釋?xiě)?yīng)全面考慮與交易有關(guān)的環(huán)境因素，以明確雙方真實(shí)意思表示。這也對(duì)日常生活中簽訂合同的當(dāng)事人提出了更高的要求，本著風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)的原則，以法律規(guī)范自己的行為，參與各種法律關(guān)于以利生活。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢深圳房產(chǎn)律師，我們會(huì)為你做出專業(yè)的解答。