近年來，在房價波動帶來的巨大差價推動下，市場發(fā)展迅速，買賣雙方停止或拒絕繼續(xù)履行合同，中介違規(guī)操作賺取中介費的現(xiàn)象屢見不鮮。十一月二十號，北京市第三中級人民法院就二手房買賣合同案件舉行新聞發(fā)布會，希望提高公眾對相關風險的認識，使每個家庭都買得起房，賣得起房，促進房地產(chǎn)交易秩序日益規(guī)范，共同維護整個房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。深圳房產(chǎn)律師就來為您解答一下有關的情況。

　　一、幾種常見的毀約方式

　　1、共有人主張房屋買賣合同未經(jīng)其同意無效。目前我國的房屋所有權證對共有人的記載不完整。雖然屬于家庭所有的房產(chǎn)，但大部分登記在只有一個人的名下。簽訂合同時，共有人沒有簽字，容易出現(xiàn)共有人即使知道房屋買賣，仍然主張合同無效的情況。

　　2、案外人主張行使優(yōu)先選擇購買權，要求進行確認房屋買賣合同管理無效。主要內(nèi)容分為以下兩種不同情況，一種是涉案房屋的實際承租人以承租人的應享有優(yōu)先考慮購買權為由，要求我們確認勞動合同無效數(shù)據(jù)或者撤銷合同;一種是售房人與第三人惡意串通，偽造與第三人是否存在承租關系的相應研究證據(jù)，由第三人訴至人民法院，要求學生確認房屋買賣合同無效。

　　3、房屋買賣合同的簽訂，如果賣方尚未取得房屋所有權，則可能采取多種方式違約。例如，第三方聲稱房屋的所有權屬于他，而賣方只是名義上的購房者。當事人雙方都是以借來的名義購買房屋，并且實際上占據(jù)了空置的房屋，導致賣方根本無法交付房屋，于是就產(chǎn)生了糾紛，甚至合同解除。

　　4、賣方以各種理由違約，要求解除合同。有的出賣人以房屋被抵押、房屋出售未告知抵押權人為由，主張房屋買賣合同無效；還有人說賣的房子是中央產(chǎn)權，政策規(guī)定不準賣；還有人主張買賣合同無效，理由是這是賣房時為了避稅而簽訂的“白紙黑字的合同”，等等。

　　二、一個住房策略，以幫助您防止二手房業(yè)務風險

　　1、準確掌握房產(chǎn)信息

　　在房屋進行購買前，除了通過查看自己房屋的基本實現(xiàn)信息，更要學習認真負責審查房屋的法律環(huán)境信息，一般學生而言具有基本的審查制度可以發(fā)展分三步：第一步，看房產(chǎn)證?？捶慨a(chǎn)證是否是原件，所載產(chǎn)權人與出售人身份證是否達到一致，是否能夠存在一些抵押登記，房屋產(chǎn)權工作性質(zhì)，是否為售房人單獨使用所有。第二步，看戶口本。

　　看售房人的戶口本，主要看婚姻生活狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子?？捶孔永锏膶嶋H居住需求情況，是賣房人自住還是一個出租中，如果出租中還需要看租賃服務合同。

　　去物業(yè)、供暖等部門人員詢問他們是否有欠費情況分析等等。除了根據(jù)以上三步，如果教師需要得到進一步提高審查的話，可以設計要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門數(shù)據(jù)查詢房屋建設情況、戶籍情況等。

　　2、妥善簽訂購房合同

　　簽訂購房合同管理可以選擇自行簽訂，也可以直接通過信息中介目標公司企業(yè)簽訂。通過社會中介機構公司員工簽訂的，中介公司發(fā)展一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會產(chǎn)生提供自己一份補充協(xié)議，補充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。

　　兩份協(xié)議都具有中國法律效力，但補充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要特別需要注意到了以下問題三個主要方面研究內(nèi)容：一是交易活動流程。交易業(yè)務流程要簡明扼要，沒有歧義。房屋交易成本情況比較復雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排學生合理。二是隨著時間節(jié)點。

　　視實際生活情況對交易處理過程中的時間價值進行科學合理利用規(guī)劃，對時間節(jié)點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理銀行貸款、過戶、騰房時間變化等等。三是違約風險責任。

　　3、注意證據(jù)固定留存

　　由于房屋銷售涉及的環(huán)節(jié)很多，可能需要幾個月到幾年的時間，在每個環(huán)節(jié)的交易中，買家都應注意保留相關的文件和證據(jù)，如房屋轉賬記錄、微信聊天記錄、短信記錄等。賣方不履行合同或者口頭表示不能在約定的期限內(nèi)履行合同的，應當保留通信證據(jù)，必要時可以向法院提起訴訟。雙方當事人在實際履行過程中達成的新協(xié)議，應當及時作為補充協(xié)議附于銷售合同之后，發(fā)生無法核實的糾紛時，應當將口頭協(xié)議書面化。

　　深圳房產(chǎn)律師溫馨提示，沒有違約責任就沒有充分履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任意識等等。防止環(huán)境責任不清，發(fā)生矛盾糾紛無法有效維護國家自身合法權益。