由于是否存在借名買房的事實是審查的核心部分，而借名買房合同有效又是合理質(zhì)疑不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記、進而辦理權(quán)屬變更的關(guān)鍵，故首先需要對借名購房合同的效力問題作出分析。和深圳房產(chǎn)糾紛律師一起來看看下面這起案例。

　　一、基本案情

　　徐曉麗、方小軍系方輝父母，方輝與胡楠系夫妻之間關(guān)系，2011年8月28日登記進行結(jié)婚，婚后與胡楠父母可以共同生活居住在中國北京市北京西城區(qū)87號房屋。徐曉麗、方小軍住在一個北京市昌平區(qū)，2012年為了自己照顧這個兒媳胡楠生孩子，決定換房。2012年9月8日，由徐曉麗、方小軍出資，方輝、胡楠交納了購房支付定金，購買了公司位于西城區(qū)130號房屋。由于昌平區(qū)的房子我們不能沒有馬上開始出手，而徐曉麗、方小軍均已達到退休，所以企業(yè)不能通過使用以及公積金個人貸款，所以使用了方輝、胡楠的名義。后賣房償還銀行貸款，請求幫助對方完成過戶，但遭到社會拒絕。

　　方說，徐曉麗和方買了這套房子作為替代，但是由于昌平區(qū)還沒有賣出去，他們向胡的父母借了35萬元作為首付。為了使用其公積金，所以房屋登記在方惠、湖南名下。2012年9月8日，她和母親徐曉麗以及妻子胡楠取出90000美元支付押金和稅款，后來因為無法支付，他以妻子胡楠的名義將這筆錢存入了中國銀行的一個賬戶。2012年12月16日，她的母親徐曉麗用出售房屋的首付款償還了胡楠父母的貸款。其余7萬元用于支付押金、稅費。然后她把剩下的錢從她的房子轉(zhuǎn)移到她的公積金賬戶，認為房子應該屬于徐曉麗，方曉軍所有。

　　胡楠稱置換買房是為了互相照顧，徐曉麗、方小軍將房屋賣掉償還借款和貸款是對子女的贈與，徐曉麗、方小軍有其他住房，只是出租出去了。不存在借用方輝公積金貸款買房的情況，如果借用方輝名義買房，可以在賣掉昌平區(qū)的房屋后再買房，沒有必要先向其父母借錢；且用了方輝的公積金貸款，其與方輝要買房時就無法進行公積金貸款了，因此徐曉麗、方小軍說的不符合常理。現(xiàn)在由于自己與方輝感情出現(xiàn)問題，他們是為財產(chǎn)分割做準備。

　　2012年9月8日，方輝、胡楠（買受人）與張朋（出賣人）簽訂《北京市存量進行房屋信息買賣雙方合同（經(jīng)紀業(yè)務成交版）》一份，約定：出售人向買受人可以出售北京市西城區(qū)130號房屋，成交價為100萬元，房屋設(shè)計家具、家電、裝飾工程裝修及配套基礎(chǔ)設(shè)施等作價20萬元，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人；買受人向出賣人支付企業(yè)定金5萬元，買受人向公積金制度管理研究中心擬貸款項目金額為80萬元；自合同以及簽訂之日起120日內(nèi)雙方向發(fā)展房屋權(quán)屬登記相關(guān)部門提出申請銀行辦理建設(shè)房屋權(quán)屬風險轉(zhuǎn)移人口登記工作手續(xù)。

　　2012年10月24日，北京西城區(qū)130號房登記為方暉和湖南共有。

　　2013年1月，方輝申請一次性還清爭議房屋貸款本息80萬元。同年1月28日，北京市住房貸款擔保中心出具《還貸確認函》，確認方慧已還清爭議房屋的貸款本息。

　　一審法院判決：駁回徐曉麗、方小軍的訴訟服務請求。

　　二審判決： 駁回上訴及維持原判。

　　二、律師點評

　　本案的爭議焦點在于徐曉麗、方小軍的出資行為是否構(gòu)成借名買房的事實并進而確定所有權(quán)的歸屬。由于借名買房涉及相當復雜的利益博弈，游離在合法與非法的罅隙之間，往往受到公序良俗的嚴格規(guī)制，故如何在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)恰當?shù)仄胶飧鞣降年P(guān)系，是司法審判面臨的很大困惑。通常，法院需要審查的主要是以下幾點內(nèi)容。

　　1.所有權(quán)屬于投資關(guān)系的邊界

　　訴訟中，當事人以自己是實際出資人、購房屬于名下購房關(guān)系為由要求變更登記的房屋買賣合同糾紛，實質(zhì)上是圍繞所有權(quán)的確認和歸屬展開的。根據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十四條、第十六條、第十七條的規(guī)定，結(jié)合《物權(quán)法》的公示公信原則，可以知道，不動產(chǎn)物權(quán)的變更一般必須依法登記，不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)權(quán)屬和內(nèi)容的依據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。可見，不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書上登記的主體是不動產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利人，除非有證據(jù)證明登記有誤或者雙方之間存在合法有效的法律關(guān)系，如本案所涉及的名下購房的合同關(guān)系。

　　顯然，這不同于純粹的投資關(guān)系。貨幣作為一種貨物，占有是實現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一方當事人將貨幣交付給另一方當事人，如果沒有其他特別協(xié)議或法律規(guī)定，貨幣的所有權(quán)立即喪失，并在雙方之間形成新的法律關(guān)系。借貸關(guān)系屬于人與相對權(quán)利的關(guān)系。債權(quán)人不能要求對方以后使用貨幣獲得的財產(chǎn)形式。因此，在審理本案及類似案件時，有必要審查是否存在以他人名義購買房屋的貸款這一核心部分，并區(qū)分實際出資可能造成的貸款與所有權(quán)的關(guān)系，不能因為一方當事人是實際出資人而輕率地確定其為所有權(quán)人。

　　2.借名買房對于合同的效力

　　由于企業(yè)是否可以存在借名買房的事實是審查的核心組成部分，而借名買房合同進行有效管理又是通過合理質(zhì)疑不動產(chǎn)登記簿與不動產(chǎn)權(quán)屬證書登記、進而辦理權(quán)屬變更的關(guān)鍵，故首先需要對借名購房合同的效力社會問題研究做出具體分析。

　　合同法奉行合同進行自由發(fā)展原則。借名買房合同管理實施上是一種社會存在借名人與登記人之間的約定，屬于合同法規(guī)制的合同法律關(guān)系。盡管《合同法》沒有一個明確企業(yè)規(guī)定通過這種技術(shù)合同類型，但這并不重要影響該法的適用，只是我們作為無名合同，應當適用合同法總則并參照類似有名合同的相關(guān)政策規(guī)定。

　　根據(jù)購房的性質(zhì)，可以分為兩種類型的貸款購房合同。一是以借貸的名義購買政策性住房，包括社會福利住房限購、雙限購等保障性低收入住房困難的家庭住房。政策性住房是國家為保障特定人群的居住權(quán)而提供的一種政策性住房。假借他人購房，是為了規(guī)避對購房資格的限制，違背國家保障中低收入家庭生活權(quán)等一定人權(quán)的政策，損害廣大有購房資格的人的利益，違背社會公共利益，因此，假借他人購房的合同應視為無效社會福利住房。借款人要求確認房屋所有權(quán)或者要求登記人以雙方協(xié)議的名義登記房屋所有權(quán)的，不予支持。然而，以貸款名義購買社會福利住房的原始購買合約是在2008年4月11日（包括）前簽訂的，如果購買房屋的合約各方同意在上市交易的期限屆滿后，或在原訟法庭辯論結(jié)束前，該房屋已符合上市交易的條件，借用該房屋的名義購買合約是有效的。

　　另一類是借名購買一個普通商品房，多數(shù)是為了規(guī)避限購、信貸管理政策。規(guī)避限購、信貸發(fā)展政策方面并沒有侵犯公共經(jīng)濟利益。如規(guī)避限購政策，借名買房的行為問題沒有自己造成購房數(shù)量已經(jīng)超過國家調(diào)控的總量，沒有侵犯中國社會主義公共安全利益。如規(guī)避信貸相關(guān)政策，借名購房辦貸規(guī)避銀行個人信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付一定比例及利率水平，而銀行工作并不能夠代表我們國家之間或者通過社會環(huán)境公共文化利益。因此，借名購買商品房的行為未侵犯社會提供公共利益，在符合設(shè)計一般合同成立、生效要件的情況下，借名購買普通商品房的合同認定為一種有效。本文“借名買房”所指的也正是因為這類借名購買普通商品房的合同。

　　3.具體確定貸款名稱與購買房屋之間的關(guān)系

　　認定借名買房的最大經(jīng)濟困難問題在于，當事人往往在具體的交易發(fā)展過程中我們并沒有真正形成一個書面而明確的借名買房合同。根據(jù)《最高國家人民法院進行關(guān)于我國民事法律訴訟證據(jù)的若干相關(guān)規(guī)定》第五條第一款“在合同管理糾紛案件中，主張合同沒有關(guān)系可以成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任”的規(guī)定，依據(jù)借名買房關(guān)系基本要求以及房屋過戶的一方當事人，承擔著證明雙方信息之間是否存在借名買房合同的舉證責任。而事后發(fā)生矛盾糾紛顯然舉證極為困難，在無法舉證及推定的情況下，即便他們能夠充分證明中國實際出資，也僅能讓法院確信借貸市場關(guān)系而非借名買房關(guān)系。

　　對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理住房合同糾紛適用拖放法律問題的指導意見（審理）》第15條作了詳細規(guī)定。根據(jù)本文，在處理此類糾紛過程中，確定是否存在貸款購房合同關(guān)系的證據(jù)主要有以下三個方面： 第一，借款人與登記人之間的貸款，如雙方簽訂的書面合同； 第二，貸款名人購房確實存在資本出資關(guān)系，如銀行轉(zhuǎn)賬證明或貸款名人出具的收據(jù)證明；第三，貸款名人實際享有的住房權(quán)利，如貸款名人參與購房手續(xù)，如果雙方?jīng)]有書面協(xié)議，可以根據(jù)查明的事實全面確定。

　　具體到本案，雖然許小莉、方小軍提供了一些證據(jù)，但基本上與實際投資相關(guān)。他們沒有提供實名登記的書面合同，也沒有提供實際享有房屋權(quán)益的證據(jù)。事實上，從一審查明的事實來看，方輝、胡楠是參與整個購房程序的購房合同經(jīng)辦人和當事人，也是實際的房屋裝修人和住戶。因此，許小莉、方小軍提供的證據(jù)不足以證明雙方當事人之間存在購買名下房屋并進行登記的約定。本案中，法院判決許小莉、方小軍承擔舉證不能的后果，駁回其要求辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的訴訟請求，并指出爭議房屋的出資問題可以另行解決，于法有據(jù)，合理合法。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向深圳房產(chǎn)糾紛律師說明情況，解決您的實際問題。