深圳房產(chǎn)訴訟律師：商品房買賣合同一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權利義務的依據(jù)。

　　商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為。

　　商品房預售是商品房銷售的方式之一，與商品房現(xiàn)售相比，有以下區(qū)別：

　　1房屋標的在出賣時是不存在的，或者是在建設中尚未竣工；

　　2預售商品房大多是房產(chǎn)商已確定的地段、樓房、面積及輔助設施而標明每平方米的房屋價格，購買者只是按房產(chǎn)商所表述的種種條件而在其中選定；

　　3預售商品房是附期限的行為，承購人預先支付定金或房屋價款；

　　4在程序上買賣雙方簽訂《商品房預售合同》并予公證。

　　原告黃某訴稱：2012年8月15日，原告出售房屋，原本早就該過5年的房屋，由于被告原因逾期辦理產(chǎn)權證而未過5年，因此多交了50850元的營業(yè)稅，這是由于被告原因給原告帶來的損失，故起訴，請求判令：

　　1、被告返還原告墊付的維修基金4754元及違約金520元；2、賠償原告出售房屋時，因契稅發(fā)票未過5年導致的相關稅費損失50850元；3、訴訟費用由被告承擔。

　　被告天津某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辯稱：同意原告的第一項訴訟請求，不同意其他訴訟請求。原告主張賠償損失不合理，逾期辦理產(chǎn)權證的違約金已經(jīng)支付完畢，原告2012年8月15日賣房是原告自己選擇的時間，多負擔的稅費應該由自己承擔。原告可以選擇不賣房或者晚一些再賣，選擇何時賣房是原告自己的權利，后果應由原告承擔，由被告承擔違背公平原則。

　　法院經(jīng)審理查明：原告黃某與被告天津某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2005年11月6日簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定：由原告購買坐落于天津市某區(qū)圍堤道東段北側中豪世紀花園某室房屋，建筑面積50.11平方米，總價款314223元；被告于2006年6月30日前將商品房交付原告；商品房竣工驗收合格后，被告須在90日內辦理房屋所有權初始登記。初始登記完畢后，被告應在180日內，及時協(xié)助原告辦結房屋所有權轉移登記，被告未按時辦理房屋所有權初始登記或未在約定期限內協(xié)助原告辦結房屋所有權轉移登記的，合同繼續(xù)履行，被告應按商品房價款的0.1%向原告支付違約金。合同訂立后，原告向被告支付購房款316982.09元，被告亦按時向原告交付房屋。由于被告自身原因，未能如期繳納其應當繳納的維修基金，導致原告不能如期辦理繳納契稅、房屋所有權轉移登記等手續(xù)。原告與被告經(jīng)協(xié)商于2011年9月27日達成協(xié)議，約定：被告應當繳納的維修基金4754元由原告先行墊付，被告于2012年3月31日前將上述費用給付原告，若逾期付款按當時銀行貸款利率給付原告違約金。簽訂協(xié)議后，原告于2011年9月29日為被告墊付了維修基金4754元，并于同日辦理繳納契稅、房屋所有權轉移登記等手續(xù)。2012年8月15日，原告將涉訴房屋以900000元價格轉賣他人，繳納房屋成交價格5.65%的一般營業(yè)稅50850元。

　　另查，天津市自2005年6月1日起，個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。個人購買住房以取得的住房產(chǎn)權證或者契稅完稅證明上注明的時間作為購買房屋的時間。

　　裁判結果

　　天津市某區(qū)人民法院于2013年12月6 日作出（2013）西民一初字第1386號民事判決：一、被告于本判決生效后十五日內，返還原告墊付的中豪世紀花園某室房屋的維修基金4754元，并支付自2012年3月31日至2013年10月14日的違約金439.47元；二、被告于本判決生效后十五日內賠償原告稅費損失17909.49元；三、駁回原告的其他訴訟請求。宣判后，雙方當事人均未提出上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認為：原、被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，原、被告均應依誠實信用原則全面履行合同。被告作為開發(fā)商，除負有按合同約定向原告交付房屋的義務外，還應當及時向房屋行政管理部門繳納其應當承擔的相關費用，以便購房人辦理繳納契稅、房屋所有權轉移登記等手續(xù)。本案的爭議焦點在于，被告是否應當賠償原告的稅費損失問題。而要解決這一問題，則應在準確把握房地產(chǎn)調控政策的基礎上，根據(jù)合同法的有關規(guī)定，正確適用可預見規(guī)則加以分析判斷。

　　一、違約金和損失賠償可以并用。我國法律規(guī)定的承擔違約責任的方式主要有要求違約方繼續(xù)履行、采取補救措施、停止違約行為、損失賠償、支付違約金或者適用定金等。其中合同約定的違約金只是對違約可能造成的損失賠償總額進行的預定，有時可能兼具一定的懲罰功能，當因違約造成的實際損失遠遠大于合同中約定的違約金時，違約金和損失賠償可以考慮并用。本案中，被告天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司雖已經(jīng)按照合同約定的商品房價款的0.1%向原告黃某支付了逾期辦理產(chǎn)權證的違約金。但因被告違約給原告造成的實際損失遠遠大于合同中約定的違約金314.22元，故被告除支付違約金以外，還應當對原告所受損失進行賠償。

　　二、認定違約損失賠償額時，應正確適用可預見規(guī)則，從預見主體、預見時間、預見內容、預見標準等方面加以綜合考量。原告主張被告賠償?shù)亩愘M損失是否屬于法律規(guī)定的賠償損失的范圍，應當根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款的規(guī)定，結合可預見規(guī)則予以認定，即“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。

　　第一，預見主體。是合同當事人中，誰應當預見的問題。我國合同法明確規(guī)定可預見的主體應當為違反合同一方。在本案中，對于因被告未及時繳納維修基金導致原告無法如期繳納契稅的事實，原、被告均不持異議，被告的行為已構成違約，被告對此亦表示認可，故可預見的主體應為被告天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。

　　第二，預見時間。我國合同法以合同訂立時作為判定違約方能否預見的時間點。本案中，原、被告于2005年11月6日簽訂房屋買賣合同，則應以該時間作為判斷被告就原告稅費損失能否預見的時間點。

　　第三，預見內容。是指因自己違約可能給對方造成的損失大致范圍，通常這種可以預見到的損失只是一種大概類型、大致范圍，是一種可能性，而不必是違約的當然確定結果或是準確的損失數(shù)額。本案中，值得考慮的違約方被告天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于2005年11月6日簽訂房屋買賣合同時能否預見的內容主要有二：1、被告是否能夠預見原告何時賣房；2、被告能否預見被告違約可能給原告造成的稅費損失。

　　首先，被告抗辯原告賣房時間是原告的自己選擇，原告可以選擇不賣房或晚一些再賣，此時賣房多承擔的稅費應由自己承擔的理由不能成立。原因在于，原、被告之間訂立的房屋買賣合同，是以轉移房屋所有權為內容的債權合同。而所有權的權能中包括處分權能，在原告取得房屋所有權后，即享有對房屋依法自由處置的權利，對此被告理應預見。如因被告的違約行為而使原告的所有權處分權能受到額外的負擔，那么相當于由守約方承擔對方違約的不利后果，無疑違背公平原則。

　　其次，原、被告簽訂房屋買賣合同時，根據(jù)國家稅務總局等七部委在2005年5月出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的規(guī)定，是對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。而實際損失發(fā)生時，根據(jù)建設部等九部委于2006年5月出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》的有關規(guī)定，是對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。盡管不同時間的政策內容在期限上有一定的差別，但從類型的角度上看，均屬對個人購買住房未滿一定期限轉讓則征收營業(yè)稅的政策規(guī)定。故違約方天津信裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應當能夠預見到因其自身違約行為可能給守約方造成稅費損失的類型以及損失的大致范圍。