對借名買房協(xié)議進(jìn)行有效持肯定自己觀點(diǎn)的主要理由為：借名買房協(xié)議并未被法律沒有明確禁止，具有中國一般的合同管理效力。下面和深圳房產(chǎn)律師一起看看這起關(guān)于借名買房的糾紛案件吧！

　　案情 · 簡介

　　2009年7月15日，陳某作為一個(gè)涉案企業(yè)房屋進(jìn)行名義通過購買人與出售人簽訂《北京市城市存量建設(shè)房屋信息買賣雙方合同》，房屋首付款及貸款由孫某實(shí)際需要支付并每月可以償還，且用于自己購買案涉房屋的合同、房產(chǎn)證、收據(jù)、發(fā)票等憑證原件均在孫某處保管。案涉房屋登記在陳某名下，但由孫某實(shí)際市場占有主要使用。

　　之后陳公司因貸款合同糾紛案，將涉及房屋的案件納入執(zhí)行拍賣程序。執(zhí)行法院裁定駁回孫的異議，滄州市中級人民法院以（2018）紀(jì)09提前判決第278號民事判決為由，維持孫的上訴中華民國。信瑞對公司提起上訴，被河北省高級法院（2019年）濟(jì)民中12日判決駁回上訴，維持原判。信瑞公司不服，便向最高法院申請重審。最后，重審法院以陳不是房屋所有人為由駁回了新瑞公司的重審申請，以債權(quán)人與債務(wù)人的關(guān)系為由，新瑞公司不能執(zhí)行重審申請。

　　裁判 · 要點(diǎn)

　　1、本案主要用于進(jìn)行購買案涉房屋的合同、收據(jù)等憑證的原件均在孫某處保管，案涉房屋亦由孫某實(shí)際市場占有企業(yè)使用，結(jié)合案涉房屋買賣中介服務(wù)公司對該房屋價(jià)格購買學(xué)習(xí)過程設(shè)計(jì)出具的情況分析說明，以及孫某提交的其實(shí)際生活支付購房款的銀行通過轉(zhuǎn)賬憑證、流水?dāng)?shù)據(jù)記錄及和陳某之間短信方式記錄等相關(guān)研究證據(jù)佐證，可以充分證明孫某借陳某之名購買案涉房屋的事實(shí)。

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)登記僅用于記載不動(dòng)產(chǎn)自然發(fā)展?fàn)顩r和權(quán)屬情況，僅具有中國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的推定效力，并不需要具有不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際問題歸屬的確定效力，在現(xiàn)有研究證據(jù)是否能夠充分證明孫某借陳某之名購買案涉房屋并實(shí)際生活支付房款的情況下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的登記工作狀態(tài)并不重要影響孫某對案涉房屋享有社會(huì)實(shí)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)，其對案涉房屋享有的權(quán)益足以排除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行這些行為。

　　焦點(diǎn) · 解讀

　?。ㄒ唬敖杳I房”的法律效力；

　　關(guān)于購房貸款協(xié)議的有效性，理論界和實(shí)務(wù)界爭議較大。

　　對借名買房協(xié)議進(jìn)行有效持肯定自己觀點(diǎn)的主要理由為：借名買房協(xié)議并未被法律沒有明確禁止，具有中國一般的合同管理效力。即只要借名買房協(xié)議系雙方當(dāng)事人提供真實(shí)意思就是表示，且合同信息內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，或當(dāng)事人為了能夠通過舉證證明企業(yè)雙方發(fā)展之間已經(jīng)形成一個(gè)事實(shí)的借名買房法律環(huán)境關(guān)系，應(yīng)屬合法合理有效。但對此持否定觀點(diǎn)的主要理由為：觀點(diǎn)一，直接認(rèn)定當(dāng)事人為規(guī)避限購、限貸以及市場經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策問題發(fā)生的借名買房行為，系違反我國法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效；觀點(diǎn)二，反對違反此類政策致使損害人類社會(huì)主義公共安全利益的借名買房行為認(rèn)定無效。

　　筆者研究認(rèn)為，司法審判機(jī)關(guān)顯然我們不能進(jìn)行直接依國家經(jīng)濟(jì)政策來認(rèn)定勞動(dòng)合同效力。實(shí)際上，該問題的焦灼點(diǎn)不在于是否違反了限購、限貸等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，而在于“違反該類政策以及是否損害了中國社會(huì)發(fā)展公共文化利益”。因?yàn)樗麄兺ǔ碇v，限購、限貸政策制度只是世界各地人民政府為調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)市場供求之間關(guān)系，遏制房價(jià)不斷上漲，有效方法解決這個(gè)社會(huì)主義民生建設(shè)問題的行政成本管理技術(shù)手段，非法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，僅形式上違反該類規(guī)定時(shí)間并不需要引起合同無效的法律后果。另外，規(guī)避該類政策也不一定會(huì)實(shí)現(xiàn)真正違背政策主要目的。從政策環(huán)境調(diào)控總量上來看，其對調(diào)控作用對象的限制自己只是從借名人轉(zhuǎn)移至出名人身上，調(diào)控總量并未因此減損，正如有的通過司法判決將其理解為“轉(zhuǎn)讓購房指標(biāo)”，不會(huì)出現(xiàn)導(dǎo)致會(huì)計(jì)政策教育目的落空。且在該類借名買房協(xié)議中，出名人系自愿接受限購或限貸政策的限制（如失去購房資格），而借名人亦甘愿承受借名買房中因出名人原因分析引發(fā)的各類潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如出名人私自處分房屋），故其只涉及合同雙方當(dāng)事人的利益，并未損害人類社會(huì)提供公共服務(wù)利益或國家自身利益，不能采用直接認(rèn)定其無效。相反，如果任意認(rèn)定此類協(xié)議無效，將會(huì)對房地產(chǎn)或金融資本市場數(shù)據(jù)交易系統(tǒng)安全生產(chǎn)造成一些不利因素影響，尤其是辦理了按揭貸款的借名買房協(xié)議，被確認(rèn)無效會(huì)打破現(xiàn)有的“動(dòng)態(tài)平衡”，導(dǎo)致國際市場競爭秩序混亂。

　　反言之，如果我們針對中國政府福利性或政策性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房）簽訂借名買房協(xié)議，那么企業(yè)不僅僅涉嫌違反國家相關(guān)法律政策，還有一個(gè)可能被認(rèn)定為損害公共安全利益而無效。因?yàn)槭澜绺鞯厝嗣裾M(jìn)行建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，目的是給符合特定工作要求的群體可以提供一些基本住所，保障公民生存權(quán)，從而達(dá)到穩(wěn)定和維護(hù)人類社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)管理秩序，具有極強(qiáng)社會(huì)公益性。若允許借名購買，將極大損害低收入群體的利益，致使學(xué)生真正的困難人群無法享受到政策性住房優(yōu)惠，對實(shí)現(xiàn)信息社會(huì)組織公平問題產(chǎn)生一種消極因素影響。因此，司法實(shí)踐中，對于借名購買政策性住房的行為，很多法院會(huì)以損害公司社會(huì)參與公共利益為由，認(rèn)定借名買房合同無效。

　　上述研究觀點(diǎn)，在相關(guān)工作地方進(jìn)行裁判規(guī)則亦可得到發(fā)展印證。如《北京市高級管理人民法院提出關(guān)于審理房屋買賣合同關(guān)系糾紛解決案件可以適用中國法律制度若干重大問題的指導(dǎo)教師意見（試行）》第十五條，《江蘇省高級服務(wù)人民法院認(rèn)為關(guān)于審理房地產(chǎn)項(xiàng)目合同糾紛處理案件若干重要問題的解答》第二十三條均明確“對借名人依據(jù)施工合同約定時(shí)間要求學(xué)生登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持?！笨梢姡瑑杉腋咴簩τ谝粋€(gè)普通商品房簽訂的借名買房協(xié)議的有效性持肯定學(xué)習(xí)態(tài)度。同時(shí)，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用國家法律責(zé)任若干思考問題的指導(dǎo)老師意見（試行）》第十六條亦明確政府規(guī)定“借名人違反會(huì)計(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買商品經(jīng)濟(jì)技術(shù)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者主要依據(jù)雙方相互之間的約定要求我們登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持”?？梢姡本└骷壏ㄔ合到y(tǒng)對于消費(fèi)者購買美國經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的借名買房協(xié)議，一般認(rèn)定為無效。

　　（二）以他人名義購買房屋的行為是否有效，是否直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力；

　　在房屋確權(quán)糾紛的司法實(shí)踐中，對于“借名買房行為合法有效，是否直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)”這個(gè)問題，不同法院認(rèn)定不同。有的法院對此持肯定態(tài)度，支持將案涉房屋直接判決歸借名人所有的訴請；而有的法院則持否定態(tài)度，認(rèn)為不能直接作出確權(quán)判決，但對借名人請求出名人為其辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記的訴請予以支持。

　　筆者贊同第二種裁判觀點(diǎn)。根據(jù)《民法典》第二百一十五條規(guī)定，可以看出有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，自合同成立時(shí)生效。是否辦理物權(quán)登記，并不影響合同效力。就此而言，即使在借名買房合同被認(rèn)定為有效的情況下，并不必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律結(jié)果。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，應(yīng)當(dāng)以“登記生效”為原則，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因此，在借名買房法律關(guān)系中，出名人為不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人，在未進(jìn)行變更登記之前，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，出名人仍是物權(quán)人。即使借名人與出名人之間存在關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬地約定，但因該約定與法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，而不具有物權(quán)法上的效力。也就是說，借名買房合同屬于債權(quán)法律關(guān)系范疇，其僅是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的主要原因，借名人在該法律關(guān)系中的身份是“債權(quán)人”，而非“物權(quán)人”，故其提起物權(quán)確認(rèn)的請求不應(yīng)得到支持。如《黑龍江省高級人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件若干問題的解答》第三十條就對此進(jìn)行了明確規(guī)定，基于借名人與出借人之間的借名予以產(chǎn)權(quán)登記的協(xié)議，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，不能據(jù)此認(rèn)定借名人為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人。

　　案件 · 小結(jié)

　　雙方為規(guī)避國家福利政策和購買基于政策的住房而簽署的貸款購買協(xié)議，涉及侵犯低收入家庭的基本住房權(quán)、非法占用社會(huì)公共資源和損害社會(huì)公共利益，往往被視為無效。此外，由于只是為了規(guī)避購買限制或信貸政策，隱性財(cái)產(chǎn)，如貸款購買行為，只涉及合同當(dāng)事人的利益，不影響社會(huì)公共利益，一般認(rèn)為是有效的。雖然這樣的合同可以被認(rèn)為是有效的，但合同中“房屋所有權(quán)屬于借款人”的約定不具有物權(quán)效力，因此房屋所有權(quán)不會(huì)轉(zhuǎn)移給借款人。此時(shí)，只有借款人與名人之間完成債權(quán)債務(wù)關(guān)系的主要內(nèi)容之間的物權(quán)變動(dòng)，即借款人作為債權(quán)人，有權(quán)要求名人幫助他們辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，同時(shí)，名人也有相應(yīng)的義務(wù)協(xié)助借款人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。

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