甲方（出賣人）與乙方（買受人）簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定甲方應(yīng)在房屋交付后三個月內(nèi)為乙方辦妥房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)甲方因自身原因未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù)，乙方訴至法院要求甲方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。人民法院應(yīng)如何確定甲方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任？深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　根據(jù)企業(yè)合同自治組織原則及《最高人民對于法院進行關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣解釋》）第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間沒有就此有明確約定的，人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具有直接提供依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約風(fēng)險責(zé)任。

　　如果當(dāng)事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　但由于《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》（銀發(fā)〔2003〕251號）第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％—50％。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。

　　在《商品房買賣解釋》未對此做進一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務(wù)地對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

　　出賣人認(rèn)為約定的違約金過高，請求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條，《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問題的解釋》第二十九條的規(guī)定，認(rèn)定出賣人的違約責(zé)任， 并參照《商品房銷售解釋》第十八條和《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)。房價差異是否可以視為未違約方的損失，應(yīng)當(dāng)由違約方賠償。

　　買賣雙方通過中介公司簽訂房屋買賣合同，合同約定賣方違約需支付違約金30萬元。但簽訂合同后，由于房屋升值巨大，賣方不愿意履行合同。現(xiàn)在房子升值幅度遠(yuǎn)大于合同約定的30萬違約金。買受人要求解除合同時，能否要求將房價款差額視為損失，由違約方賠償？

　　合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行企業(yè)合同管理義務(wù)教育或者沒有履行勞動合同進行義務(wù)不符合約定，給對方公司造成經(jīng)濟損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括服務(wù)合同規(guī)定履行后可以通過獲得的利益，但不得超過違反相關(guān)合同一方訂立合同時預(yù)見到或者我們應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反法律合同風(fēng)險可能就會造成的損失。

　　在有效的房屋買賣雙方合同責(zé)任履行工作過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要一個支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本控制之間還是存在問題明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為分析造成的，可以學(xué)習(xí)作為守約方所遭受的損失。

　　人民法院在雙方已就定額罰款違約達(dá)成協(xié)議的情況下，能否判決違約方承擔(dān)違約差價的責(zé)任，涉及《合同法》第一百一十四條第（二）款的適用范圍。這是事實認(rèn)定問題，應(yīng)當(dāng)由人民法院根據(jù)具體情況處理。

　　當(dāng)然，深圳房產(chǎn)律師認(rèn)為，如果人民法院能夠確定協(xié)議的 liquidated damage 少于所造成的損失，可以適用合同法第一百一十四條的規(guī)定和有關(guān)司法解釋調(diào)整 liquidated damage，將房屋價格的差額作為非違約方的損失，違約方應(yīng)當(dāng)賠償。