4月份，陳某通過(guò)中介與賣方李簽訂了《房地產(chǎn)交易中介協(xié)議》 ，由陳某同意買下李的房子，價(jià)格為32萬(wàn)元，買賣雙方在合同簽訂之日應(yīng)支付房屋總價(jià)的1% 作為傭金。深圳房產(chǎn)律師帶您了解一下相關(guān)的情況。

　　同日，陳某和李還簽署了《房地產(chǎn)銷售協(xié)議》，同意在協(xié)議簽署后15天內(nèi)簽署合同，并支付了2萬(wàn)元定金，李開(kāi)具了收據(jù)。后來(lái)，由于家人的反對(duì)，李食言，不愿賣房，也不再簽正式合同，而是同意承擔(dān)違約。經(jīng)過(guò)協(xié)商，李將收到的2萬(wàn)元押金退還給詹某，同時(shí)繳納罰款。

　　雖然中介公司為與Li簽署房地產(chǎn)交易協(xié)議提供了便利，但交易在正式合同簽署之前就已終止，中介服務(wù)尚未完成。因此，陳不同意支付傭金。但兩個(gè)月后，該機(jī)構(gòu)起訴陳某，要求他支付3200元傭金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，第七條的規(guī)定能否適用于出租房屋權(quán)屬安置的情形？

　　工廠 A 與乙拆遷辦簽訂《拆遷協(xié)議》 ，乙拆遷辦拆遷房屋一個(gè)工廠，工廠到具體地點(diǎn)，對(duì)所有權(quán)范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行安置。然而，在拆遷協(xié)議中，被工廠化拆遷的房屋只有部分有產(chǎn)權(quán)，大部分被拆遷的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有租賃權(quán)，這種情況是否可以按照《商品房買賣合同爭(zhēng)議審判法律解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同解釋》）第七條的規(guī)定由最高人民法院審理？

　　《商品房買賣合同解釋》第七條第一款規(guī)定：拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定由拆遷人以特定位置和用途的房屋對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償安置。被拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出售給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先獲得補(bǔ)償安置房的，應(yīng)予支持。

　　雖然上述規(guī)定針對(duì)的是所有權(quán)交換的形式，但從該條的立法意圖來(lái)看，這一規(guī)定的重點(diǎn)應(yīng)該是安置具有所有權(quán)的被拆遷人。因此，如果《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》規(guī)定房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)用于安置被拆遷人的，原則上應(yīng)當(dāng)考慮擴(kuò)大對(duì)上述規(guī)定的解釋，即應(yīng)當(dāng)考慮適用上述規(guī)定。

　　從提問(wèn)的情形分析來(lái)看，甲廠雖然我們只對(duì)部分被拆遷房屋建筑面積享有知識(shí)產(chǎn)權(quán)，對(duì)多數(shù)企業(yè)房屋建設(shè)面積僅有使用權(quán)，但如果學(xué)生根據(jù)案涉《拆遷安置協(xié)議書(shū)》的約定，拆遷人與被拆遷人已經(jīng)沒(méi)有約定以建成房屋的所有權(quán)對(duì)甲廠進(jìn)行教育安置，則這種技術(shù)產(chǎn)權(quán)安置的約定符合《商品房買賣雙方合同法律解釋》第七條明確規(guī)定的情形，在此種情況下教師可以通過(guò)適用《商品房買賣合同作為解釋》第七條的規(guī)定，由甲廠優(yōu)先領(lǐng)域取得安置房屋。

　　根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。根據(jù)這一規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人請(qǐng)求報(bào)酬的依據(jù)是其對(duì)合同的成立有所貢獻(xiàn)，否則只能要求委托人支付從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。

　　本案中，由于居間方已促成企業(yè)雙方簽訂了《房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣協(xié)議》，因此，有權(quán)請(qǐng)求可以獲得經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。但《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)簽訂的一個(gè)社會(huì)三方協(xié)議，約定事項(xiàng)一般為居間服務(wù)工作內(nèi)容、居間費(fèi)用等，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)買賣合同的主要通過(guò)條款并未發(fā)展做出更加詳細(xì)約定。

　　因此，一般不視為已促成合同成立。此種情況下，由于未完全沒(méi)有完成該次房屋交易中的全部金融服務(wù)業(yè)務(wù)流程，居間人一般我們不得使用要求自己支付報(bào)酬，但可要求委托人支付方式從事居間活動(dòng)教育支出的必要成本費(fèi)用。

　　其次，居間服務(wù)活動(dòng)管理費(fèi)用進(jìn)行承擔(dān)的問(wèn)題。當(dāng)居間人促成企業(yè)合同成立時(shí)，居間活動(dòng)的費(fèi)用由居間人來(lái)負(fù)擔(dān)。但是，若居間人未促成經(jīng)濟(jì)合同成立的，可以發(fā)展要求委托人支付方式從事居間活動(dòng)教育支出的必要成本費(fèi)用，但不得要求委托人支付風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

　　深圳房產(chǎn)律師提醒，首先，支付報(bào)酬的條件。只有經(jīng)紀(jì)人促成合同成立，經(jīng)紀(jì)人才能要求委托人支付報(bào)酬。對(duì)于只簽訂中介服務(wù)協(xié)議的，不能認(rèn)為中介促成了合同的成立，當(dāng)然也沒(méi)有達(dá)到支付報(bào)酬的條件。