與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，開發(fā)商如期交了房，小區(qū)停車位卻只售不租。購房者將開發(fā)商訴至法院，經(jīng)審理房山法院認為停車位未開放開發(fā)商存在未全面適當履行合同義務(wù)，屬于違約給付業(yè)主違約金4000余元。


       案件詳情：

　　2017年12月，王某夫婦與被告開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買房山某小區(qū)的房屋，并付清全部購房款150余萬元。合同約定，開發(fā)商于2019年12月前交付房屋，交付時應(yīng)符合合同約定的交付條件。2019年底，開發(fā)商于約定時間交付房屋。

　　王某夫婦表示，開發(fā)商雖然按照約定時間在2019年底交付了房屋，但小區(qū)實行人車分流，地上不允許進出車輛。地下車庫于2020年6月開放后，業(yè)主想要進入地下車庫停車，只能購買車位。不同意購買車位的業(yè)主，直到2020年12月底，才被允許辦理地下車位的租賃手續(xù)。因此，王某夫婦認為，小區(qū)停車場的交付時間應(yīng)為2020年12月底，房屋的交付時間也應(yīng)為2020年12月底。故請求法院判令被告開發(fā)商支付逾期交付房屋的違約金4000余元。

　　開發(fā)商辯稱，不同意王某夫婦的訴訟請求。小區(qū)地上、地下均有停車場，而且公共停車場已按期達到使用條件，開發(fā)商不存在延期交房，不應(yīng)給付違約金。因此，請求法院駁回王某夫婦的訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理查明，王某夫婦與被告開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》中約定，開發(fā)商于2019年12月底交付房屋時，公共綠地、非市政道路、燃氣、供電設(shè)施、公共停車場等應(yīng)達到交付條件。

　　如果在約定期限內(nèi)未達到交付條件，若雙方同意繼續(xù)履行合同，開發(fā)商需在60日內(nèi)整改完畢，逾期未完成整改，自第61日起至實際整改完畢之日止，開發(fā)商應(yīng)向王某夫婦支付違約金，違約金標準為每日支付已付房款的萬分之零點一。

　　深圳資深房地產(chǎn)律師經(jīng)勘驗，涉案小區(qū)實行人車分流，地上沒有停車位；地下一層為產(chǎn)權(quán)車位，地下二層為人防車位，直至勘驗時地下二層人防車位尚未啟用。

       法院判決：

　　法院判決認為，王某夫婦與開發(fā)商在自愿基礎(chǔ)上簽訂的預(yù)售合同是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當?shù)匦惺箼?quán)利、履行義務(wù)。

　　深圳資深房地產(chǎn)律師綜合雙方的舉證和現(xiàn)場勘驗情況，法院認定開發(fā)商在公共停車場方面存在延期情形（延期日期為王某夫婦主張的日期），且在60日的整改期內(nèi)亦未能完成整改，故應(yīng)按照合同約定向王某夫婦承擔違約責任。

　　法院根據(jù)法律規(guī)定和雙方合同約定，結(jié)合合同履行情況、當事人過錯程度、王某夫婦遭受損失的情況等因素，確定開發(fā)商應(yīng)當支付違約金的數(shù)額。

　　最終，法院判決被告開發(fā)商向王某夫婦支付違約金4000余元。

 

　　法官說法

　　民法典規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。當事人應(yīng)當遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

　　購房者買房是為居住使用，開發(fā)商應(yīng)當全面履行交付義務(wù)，不僅需要交付沒有瑕疵的房屋，還應(yīng)交付符合約定的綠化、道路、生活環(huán)境以及完備的共有設(shè)施。

　　小區(qū)停車場作為房屋的配套附屬設(shè)施，開發(fā)商有義務(wù)在交付房屋時一并交付，并開放停車位。本案中，涉案小區(qū)不設(shè)地上停車位，地下二層人防車位尚未啟用，地下一層車位只能購買才能使用，這種情形下，開發(fā)商屬于延期交付停車場，違反了全面適當履行交付房屋的義務(wù)，屬于違約行為，應(yīng)當給付購房者違約金。