熱播劇《婚姻的兩種猜想》近日播出大結(jié)局，主人公沈明寶、薛可欣兩位女性，演繹了不同的婚姻狀態(tài)，人物的境遇、對話的場景，處處折射著現(xiàn)實(shí)的影子。深圳專業(yè)房地產(chǎn)律師解答買房遭遇原房主“以租抵債”陷阱怎么辦?

　　1、劇情回顧

　　楊爭媽：我們是有購房合同的。這鑰匙也是房東昨天剛給我們的。

　　租戶：你們有合同，我們還有合同呢!

　　租戶妻：房東欠我們錢，這叫“以租抵債”，租期8年。

　　楊爭妹：這手寫的合同你憑什么證明有效?

　　租戶：手寫的也是合法的，也是合同，是受法律保護(hù)的。

　　楊爭妹：你怎么證明是一個(gè)月前簽的。

　　租戶：你怎么證明它就不是一個(gè)月前簽的。
 

　　2、看劇有疑

　　劇中人沈明寶懷上雙胞胎后，一家人商量置換一套大房子居住，沈明寶和母親各自出售了自己的房子才湊夠首付，將大房子買了下來，辦理了過戶手續(xù)。沒想到新房里竟然有一對中年夫妻居住，聲稱在沈明寶購房前一個(gè)月就與原房主簽訂了“以租抵債”協(xié)議。到底誰有權(quán)住在這所大房子里?

　　房子對于很多普通老百姓來講，屬于大額財(cái)產(chǎn)，劇中人沈明寶一家歡天喜地、浩浩蕩蕩地搬家到新買的大房子，門打不開，里面還住著人，這房子到底屬于誰?

　　房子屬于沈明寶一家，他們不僅簽署了購房協(xié)議、付了首付款，而且還辦理了過戶手續(xù)。

　　可是原房主在將房子賣給他們之前，跟他人簽訂了長達(dá)8年的租賃合同，是不是說雖然房子屬于沈明寶，但是他們得等8年后才能住進(jìn)去?

　　根據(jù)我國民法典規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，也就是“買賣不破租賃”規(guī)則。比如買房前，房子已有承租人承租的，租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)，不以房屋所有權(quán)人變更而變化。

　　那劇中這個(gè)房子恰恰就是提前租賃出去了，而且一租就是8年，沈明寶一家原來置換房屋的目的是不是徹底落空了?如果打官司到法院，會(huì)怎么判?

　　深圳專業(yè)房地產(chǎn)律師：劇中住在房子里的夫妻拿出的租賃合同，實(shí)際是一份“以租抵債”的協(xié)議，也就是說它是債務(wù)人清償債務(wù)的一種方式，并不適用“買賣不破租賃”的法律規(guī)定。他們對房主的債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式并不能對抗沈明寶一家人對房屋享有的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)騰退房屋，并可以要求債務(wù)人，也就是房主，以其他方式繼續(xù)履行債務(wù)。

　　3、法眼提示

　　雖然“以租抵債協(xié)議”不能對抗實(shí)際購房人，但是買房一定要充分審核房屋的性質(zhì)，現(xiàn)場考察房屋狀態(tài)。