面臨征收，拆遷戶越來越惶恐。征收原本是一件利國利民的事，國家基于社會的發(fā)展以及公益事業(yè)的發(fā)展對土地實行征收，同時對土地使用權人、房屋所有權人予以補償。但是拆遷戶面臨的“征收”卻常常伴隨著“違法強拆”……補償款也一再縮水。問題究竟出在哪里?今天深圳專業(yè)房產律師就結合拆遷戶經常咨詢到的兩個問題為大家揭開背后的秘密。

　　問題一、我家這邊是“征收”嗎?

　　面臨征收，大多數拆遷戶非常迷茫。原因主要在于各地對于征收項目命名不同。在北京，一般稱綠隔項目、騰退項目;武漢、荊州、杭州、南京等南方城市則采取助拆、村民自治、民主決議等方式進行所謂的棚戶區(qū)改造”項目;還有的地方打著“協議拆遷”的幌子或者是“危房改造”的名義實施征收……

　　在法律規(guī)定上，僅存在兩種名詞：拆遷;征收。“拆遷”一詞出現較早，但是2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以后，“拆遷”一詞就被“征收”取而代之。

　　所以，在法律規(guī)定下，拆遷戶只需要明確我們所面臨的是征收項目還是拆遷項目即可。如果是拆遷項目，一定要有拆遷許可證。如果是征收項目，一定要符合公共利益。但不管拆遷辦以什么名義作動員搬遷，2011年之后，合法的項目只有“征收”項目。

　　問題二、我應該獲取怎樣的“補償”?

　　無論是什么項目的征收，對拆遷戶來說，都沒有太大區(qū)別，因為征收和拆遷都只對我們產生一個后果：補償。應該獲取怎樣的補償，首先要了解以下三方面的知識。

　　1、補償依據

　　京平拆遷律師經常接到這樣的咨詢：“我們這邊按照人口補償 ，每人才安置三十多平，這樣合法嗎?”“我們這邊按照戶口補償，我們非農戶口不給補償，這樣合理嗎?”……類似的咨詢問題很多，而且地域化傾向明顯。其實歸根到底就是補償依據的問題。

　　各地方對于“補償依據”的規(guī)定五花八門。有的按人口、有的按戶口、有的按土地性質、甚至有的參照裝修標準……對此，我們需要學會一招：復雜問題簡單化!

　　即，首先要明確征收方為什么給你補償?進而明確對方需要什么?你的房屋裝修的富麗堂皇也好、破敗不堪也罷，只要屬于征收范圍，征收方都不能直接占用，而必須先予以征收，進而夷為平地建設自己的項目。所以，征收方不需要你的“人口”，也不需要你的“戶口”，“土地性質”甚至“裝修標準”。征收方需要的是你的土地使用權，不管是集體土地還是國有土地，只要享有征收范圍內的土地使用權，就是征收方給你補償的依據。所以我們只需要關注一點：我們的房屋占地面積是多大!

　　2、補償方式

　　實踐中，大多數征收案件中征收方為了實現利益最大化，僅提供一種補償方式，不給任何選擇的余地，要么一定數額補償款，要么一定面積的安置房，安置房中大多還是“遙遙無期”的期房。

　　對此，法律有明確規(guī)定：征收補償必須具有可選擇性，選擇貨幣補償還是產權置換是我們應有的權利。如果征收方只提供一種補償方式，都是違法的!

　　3、補償標準

　　實踐中，征收方對補償標準采取的基本原則是“能少給少給”、“能找個理由不給最好不給”!

　　“能少給就少給”：如果“人少房多”，征收方多數會按照人口進行補償或者安置;如果是“人多房少”，按照房屋面積來補償或安置的可能性更大。

　　“能找個理由不給就不給”：在農村，很多房屋因為歷史遺留因素沒有房產證或者建房手續(xù)等一些瑕疵，這些瑕疵在征收方眼中就是最好的“理由”。

　　面對征收方的“基本原則”，我們只需要做到把原本簡單的問題恢復其簡單化?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》中對征收補償標準也給出了一個原則性的規(guī)定：不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。這個“市場價”就是我們參照的基準，同時以不低于原有的生活居住水平為基本原則。

　　對于集體土地上的征收補償，大家亦不必擔心，因為幾乎80%的土地性質早在集體土地使用權人不知情的情況下就被征收為國有土地了。那么確有20%的土地仍為集體土地，或者位于偏遠農村，沒有“類似房地產市場價”予以參考，我們依然可以把握征收補償的大原則：即不降低原有的生活居住水平。如果征收之后，生活水平明顯下降，那么補償就是不合理的。

　　征收，對越來越多的拆遷戶來說，逐漸成為一場“噩夢”，希望每一位拆遷戶都盡快走出“黑暗”，走向“光明”。這一路，我們與您同行!

　　征地拆遷法律糾紛不同于民事、刑事訴訟，因為它會涉及一家老小以后的生計問題，如果您正在被拆遷問題搞得焦躁不已或有拆遷問題要咨詢，歡迎您咨詢深圳專業(yè)房產律師。