隨著我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)的物質(zhì)文化價(jià)值和社會(huì)企業(yè)價(jià)值對(duì)一般國(guó)人來(lái)說(shuō)其重要性自不言喻，房產(chǎn)已成為中國(guó)公民的主要通過(guò)財(cái)富載體。因此在離婚案件中的住房問(wèn)題已成為當(dāng)事人力爭(zhēng)取得的焦點(diǎn)。如何有針對(duì)性地依法可以采取適當(dāng)控制措施保護(hù)、維護(hù)學(xué)生自己國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)的權(quán)利，這些是基本的法律常識(shí)，了解到了這些理論知識(shí)無(wú)論人們對(duì)于婚嫁的年輕人還是因?yàn)樗麄兊募议L(zhǎng)，都是一種很有必要的。那么下面深圳離婚糾紛律師就為您介紹研究相關(guān)工作內(nèi)容。

　　一、婚前一方全部投資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)該如何分割？

　　張?jiān)谝患彝馄笞霭最I(lǐng)，賺了很多錢(qián)。2001年，他在婚前全額付款購(gòu)買(mǎi)了一套商品房。后來(lái)，他與陳某結(jié)婚并共同生活了五年，女方提出離婚后，男方也同意了，但在財(cái)產(chǎn)問(wèn)題上沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，雙方訴至法院，法院在離婚訴訟中發(fā)現(xiàn)該財(cái)產(chǎn)是男方張某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)分割，雙方共同生活期間的其他財(cái)產(chǎn)依法分割。

　　二、律師分析

　　律師表示，根據(jù)我國(guó)《婚姻法》第十八條規(guī)定，一方婚前財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而根據(jù)最高法院的司法解釋，這種財(cái)產(chǎn)“不會(huì)因?yàn)榛橐鲫P(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”?！坝捎谥拔覈?guó)有司法解釋規(guī)定夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后可以轉(zhuǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，但是現(xiàn)在這個(gè)規(guī)定已經(jīng)取消了，這種個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)為共同財(cái)產(chǎn)的情況不會(huì)再出現(xiàn)了。

　　因此，本案中無(wú)論夫婦如何共同生活，張?jiān)?001年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)都不會(huì)折算為共同財(cái)產(chǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，目前一些老年人再婚其實(shí)也涉及到類似的法律問(wèn)題。有的老人喪偶后想再婚，但又擔(dān)心自己的財(cái)產(chǎn)在住了一段時(shí)間后成為雙方共同財(cái)產(chǎn)。如果離婚再分，其實(shí)按照上面說(shuō)的法理，這種情況是不會(huì)發(fā)生的。

　　三、貸款公司購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在離婚時(shí)怎么進(jìn)行分割？

　　據(jù)律師介紹，離婚時(shí)貸款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)分割的情況也有很多，但情況不盡相同。主要有四種類型。

　　第一種情況: 丈夫和妻子是財(cái)產(chǎn)的所有者，結(jié)婚是為了購(gòu)買(mǎi)或接受禮物或以其他方式取得財(cái)產(chǎn)，有房屋所有權(quán)證明，與其他人沒(méi)有財(cái)產(chǎn)權(quán)利糾紛，也沒(méi)有與其他家庭成員的財(cái)產(chǎn)糾紛，即沒(méi)有因財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的未償還銀行貸款。例如，夫妻結(jié)婚多年，家庭富裕，婚后一次性支付購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)(房屋) ，因?yàn)樗且淮涡匀~支付，并很快獲得產(chǎn)權(quán)證。

　　由于這種財(cái)產(chǎn)是婚后獲得的，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，它是丈夫和妻子的共同財(cái)產(chǎn)。在離婚訴訟中，財(cái)產(chǎn)可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分割。首先，應(yīng)該考慮財(cái)產(chǎn)的具體價(jià)值，如果配偶雙方?jīng)]有商定這個(gè)價(jià)值，可以由有關(guān)當(dāng)局評(píng)估。最高法院有相關(guān)的司法解釋可供參考。所以當(dāng)然在因談判、投標(biāo)、拍賣(mài)、定價(jià)、估價(jià)(評(píng)估)、銷(xiāo)售、證明期限等訴訟程序問(wèn)題上，當(dāng)然適用民事訴訟的程序要求。這些當(dāng)事人可以咨詢自己的律師或其他法律專業(yè)人員。

　　第二種情況:有些房產(chǎn)雖然有房產(chǎn)證，有證據(jù)證明是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但存在貸款沒(méi)有還清的情況。應(yīng)該說(shuō)，這類房產(chǎn)并不具備全部產(chǎn)權(quán)，離婚分割時(shí)可能更有特點(diǎn)。比如一對(duì)夫妻婚后買(mǎi)房，首付30萬(wàn)，貸款50萬(wàn)。后來(lái)還款總額達(dá)到15萬(wàn)，其中還款本金10萬(wàn)，利息5萬(wàn)?，F(xiàn)雙方離婚房屋市值150萬(wàn)元。這樣的房產(chǎn)如果分割的話，應(yīng)該用房產(chǎn)現(xiàn)值減去現(xiàn)有債務(wù)(貸款)來(lái)分割，即現(xiàn)值150萬(wàn)元——未還貸款(貸款總額50萬(wàn)元——已還貸款本金10萬(wàn)元)。根據(jù)這個(gè)價(jià)值，雙方可以進(jìn)行分割，可以協(xié)商、競(jìng)價(jià)、拍賣(mài)、定價(jià)、鑒定(評(píng)估)、出售。

　　第三種情況：如夫妻在婚后購(gòu)買(mǎi)一房產(chǎn)，但由于我國(guó)當(dāng)時(shí)中國(guó)家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件已經(jīng)不是一個(gè)很好，購(gòu)買(mǎi)時(shí)是與男方的另一親屬共同影響購(gòu)買(mǎi)的，產(chǎn)權(quán)是夫妻關(guān)系雙方與這個(gè)親屬共同需要擁有的，這樣的房產(chǎn)雖是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)或是一些其他個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但涉及到夫妻之外還有其他學(xué)生家庭內(nèi)部成員的利益，即這一房產(chǎn)是家庭教育共同管理財(cái)產(chǎn)。

　　這種不同情況下，就不是離婚案件可解決的問(wèn)題了，因?yàn)閷?duì)于離婚案件的當(dāng)事人是夫妻雙方，任何第三方均不存在可以根據(jù)當(dāng)事人自己身份積極參與行政訴訟，故此類案件當(dāng)事人可對(duì)照《關(guān)于中華人民法院審理離婚案件分析處理這些財(cái)產(chǎn)分割方法問(wèn)題的若干具體實(shí)施意見(jiàn)》第20條規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)制定法律訴訟解決策略，該條款明確規(guī)定：“離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)未從家庭環(huán)境共同財(cái)產(chǎn)中析出，一方要求析產(chǎn)的，可先就離婚和已查清的財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題方面進(jìn)行有效處理。

　　對(duì)一時(shí)確實(shí)難以查清的財(cái)產(chǎn)的分割質(zhì)量問(wèn)題可告知當(dāng)事人另案處理；或者中止離婚訴訟，待析產(chǎn)案件審結(jié)后再恢復(fù)離婚訴訟?！碑?dāng)然，如果教師不是夫妻一方或雙方名下的房產(chǎn)，但可能是夫妻與家庭組織成員實(shí)現(xiàn)共同的房產(chǎn)，當(dāng)然可考慮如何通過(guò)析產(chǎn)訴訟，確定學(xué)習(xí)有關(guān)夫妻雙方所占的份額，再在離婚訴訟中進(jìn)行市場(chǎng)分割。

　　四是當(dāng)前實(shí)踐中遇到的問(wèn)題較多。委托人蘇先生在婚前以自己的名義與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)買(mǎi)價(jià)值180萬(wàn)元以上的商品房的合同，其中部分貸款在婚后按期歸還（<婚姻法第十七條規(guī)定）。夫妻雙方婚后的收入，明確為共同收入，用于償還房產(chǎn)貸款的，應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的還款。經(jīng)過(guò)三年的婚姻生活，羅女士提起離婚訴訟，分割財(cái)產(chǎn)也在訴訟中發(fā)生糾紛。

　　從本案來(lái)看，根據(jù)婚姻法第十八條規(guī)定，婚前購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)，必須屬于男子的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，這是肯定的。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展房地產(chǎn)的價(jià)值因此價(jià)格可能在幾年內(nèi)上漲很多如果離婚案件可能涉及到這一增值部分的差異。經(jīng)過(guò)上海法院的判決就是這樣的：夫妻婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)抵押購(gòu)買(mǎi)住房和抵押貸款，產(chǎn)權(quán)以自己的名義登記，房屋仍然是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，抵押貸款為個(gè)人債務(wù)。

　　夫妻一方婚后參與還貸，并不改變房屋作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，離婚分割時(shí)，房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未清償?shù)膫鶆?wù)為個(gè)人債務(wù)。償還的貸款中屬于配偶一方償還的部分應(yīng)當(dāng)予以退還。也就是說(shuō)，在這種情況下，如果蘇先生婚后的還款是50萬(wàn)元，則視為夫妻雙方的還款，如離婚應(yīng)給予妻子25萬(wàn)元的補(bǔ)償。

　　四、如何解決離婚后無(wú)家可歸的問(wèn)題？

　　如果離婚案件的當(dāng)事人不能在訴訟中取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或租賃權(quán)怎么辦？應(yīng)該說(shuō)，在訴訟中可能會(huì)遇到這種情況，例如，我們提到的第一種情況是。目前，我們可以考慮根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（一）第二十七條第二款規(guī)定“離婚后一方無(wú)住所，屬于生活困難”，制定訴訟策略。"實(shí)際上，如果出現(xiàn)這種情況，一般法院將考慮適當(dāng)?shù)匾笠环浇o予另一方部分艱苦條件津貼，當(dāng)然數(shù)額有限，目的是只適當(dāng)解決一方暫時(shí)無(wú)能力的問(wèn)題。

　　深圳離婚糾紛律師認(rèn)為，在蘇先生案件中，其他一些省市法院采取了不同的判決方法，例如考慮到房產(chǎn)的增值因素，并對(duì)增值部分給予妻子適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。目前，最高法院對(duì)此類案件沒(méi)有具體的司法解釋，我們認(rèn)為，根據(jù)公平原則和等量溢出理論，應(yīng)根據(jù)案件具體情況計(jì)算增值部分，然后按比例分配。當(dāng)事人有這種情形的，應(yīng)當(dāng)充分證明分配的合理性和公正性，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。