01. 房屋的學(xué)區(qū)功能是否已經(jīng)使用？
很多購(gòu)房者購(gòu)買二手房的原因系在于購(gòu)買二手房之后，可以立即使用該房屋的學(xué)區(qū)功能，較一手商品房具有一定的優(yōu)勢(shì)。為此，購(gòu)房者在簽訂房屋買賣合同之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)詢問(wèn)房東是否已經(jīng)使用了該房屋的學(xué)區(qū)功能。同時(shí)，坪山坑梓律師建議購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)要求房東在合同中承諾其未使用該房屋的學(xué)區(qū)；違反該約定的，購(gòu)房者將有權(quán)立即解除合同，并且要求房東承擔(dān)因其違約而產(chǎn)生的違約責(zé)任。
02. 房屋是否已被辦理了戶口地址登記？
對(duì)于已經(jīng)利用該房屋辦理了戶口地址登記的，新購(gòu)得該房屋的購(gòu)房者恐將無(wú)法順利將其戶口遷移至該房屋地址中。因此，除了在簽訂購(gòu)房合同時(shí)詳細(xì)了解該戶口問(wèn)題，還需要在合同中明確該問(wèn)題。如果已經(jīng)有其他人將戶口遷移至該房屋內(nèi)的，需要承諾戶口遷移的具體時(shí)間；如果違約的，需要對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
03. 支付購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)卣咿k理？
鑒于張家港地區(qū)二手房交易如涉及按揭貸款的，購(gòu)房的首付款以及銀行貸款都應(yīng)當(dāng)進(jìn)入資金托管賬戶。因此，購(gòu)房者即便要支付首付款的，應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)支付到資金托管賬戶，而不是房東的個(gè)人賬戶。如果前期支付的價(jià)款屬于定金的，為保障將來(lái)房東能夠嚴(yán)格履行定金合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將該價(jià)款備注注明為定金，使之受到定金罰則的約束。
04. 二手房交易涉及哪些稅費(fèi)問(wèn)題？
對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的，區(qū)分該住房自辦理產(chǎn)權(quán)登記之日起是否滿2年。如果已經(jīng)滿2年的，轉(zhuǎn)讓方僅需繳納個(gè)人所得稅；如果不滿2年的，轉(zhuǎn)讓方需要繳納個(gè)人所得稅及增值稅；如果已經(jīng)滿5年的，且是轉(zhuǎn)讓方家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅。
坪山坑梓律師對(duì)于個(gè)人購(gòu)買住房的，購(gòu)買方承擔(dān)的稅種主要是契稅，而影響契稅高低的因素主要有兩個(gè)，其一為住房的面積是否超過(guò)90平方米，其二為購(gòu)房方所購(gòu)的住房是否系其首套家庭住房。
05. 房屋在出售前是否已出租給他人？
鑒于“買賣不破租賃”原理，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋之前，應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解該房屋是否已經(jīng)出租給他人。如果已經(jīng)出租給他人的，購(gòu)房者即便已經(jīng)購(gòu)買了該房屋，也必須等到該租賃合同期限屆滿后才能入住。因此，建議購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)必須要讓房東在房屋買賣合同中承諾該房屋未出租給他人；違反該承諾的，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同或者要求房東承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
06. 房屋在出售時(shí)是否存在法院查封登記或者抵押的情形？
考慮到二手房屋一旦被法院查封或者已辦理抵押登記的，將無(wú)法順利辦理過(guò)戶，且購(gòu)房者也可能無(wú)法順利購(gòu)得該房屋。因此，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前，應(yīng)當(dāng)要了解清楚該二手房的產(chǎn)權(quán)狀況，是否已被法院查封或者辦理抵押登記。對(duì)于簽訂房屋買賣合同后至房屋過(guò)戶登記前的一段期間，建議購(gòu)房者在購(gòu)房合同中要求房東承諾，一旦因其擅自將房屋辦理抵押登記或者因房東債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致房屋被法院查封的，購(gòu)房者有權(quán)立即解除合同，并且有權(quán)要求房東賠償其因此遭受的全部損失，包括但不限于法律費(fèi)用及購(gòu)房同等規(guī)格房屋而多產(chǎn)生的費(fèi)用。
坪山坑梓律師注意：對(duì)于低于市場(chǎng)價(jià)格的二手房，購(gòu)房者需要格外注意，售房者可能深陷債務(wù)糾紛而要急于出售該房產(chǎn)，故其開價(jià)非常低。對(duì)于該情況，建議購(gòu)房者與售房者詳細(xì)交流了解情況后，再確定是否要購(gòu)買該房屋。即便要購(gòu)買的，建議大部分資金全部進(jìn)入資金托管賬戶，以保證資金安全。
07. 房屋是否設(shè)立了居住權(quán)？
自2021年1月1日起，《民法典》正式實(shí)施，其增設(shè)了一個(gè)居住權(quán)制度，即居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，自居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。居住權(quán)一般是無(wú)償設(shè)立的，且不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租。鑒于上述居住權(quán)的種種限制，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)查該二手房是否設(shè)立了居住權(quán)。如果設(shè)立了居住權(quán)，建議購(gòu)房者在確認(rèn)該二手房房屋居住權(quán)注銷后再行購(gòu)買。深圳房屋買賣律師
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