近幾年來,一些城鎮(zhèn)居民在城市待了很長時間,想去農(nóng)村買房,假期可以過幾天田園生活。但是,這種購買房產(chǎn)的行為是不受法律保護的,一旦發(fā)生糾紛,就會遭受不必要的損失。深圳知名拆遷律師以案釋法。
基本案情
小陳與老范及其家人簽訂了《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,同意將位于廣州市白云區(qū)某街道的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給小陳58.8萬元。如果發(fā)生政府拆遷,宅基地上的所有拆遷補償均屬于小陳。之后,老范及其家人將上述宅基地旁邊的6平方米土地價格為2.1萬元,鐵皮房屋價格為4萬元,轉(zhuǎn)讓給小陳。
在小陳收回上述地塊后,他建造了一棟六層半高的房子供家庭居住。但后來,該地塊被納入政府征用和拆遷范圍,小陳一家搬走并移交給政府。
小陳認為,涉及的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》違反了法律的強制性規(guī)定,應(yīng)為無效合同。老范的家人應(yīng)該把所有的轉(zhuǎn)讓款都退還給他們。簽字費和房屋裝修損失賠償,因此向法院提起訴訟。
法院判決
關(guān)于所涉及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的有效性。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條的規(guī)定,任何單位和個人不得占用、出售或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,涉及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議實際上涉及處置農(nóng)村宅基地使用權(quán),違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,依法視為無效。
關(guān)于返還宅基地轉(zhuǎn)讓的資金和利息。賠償房屋裝修損失的問題。及的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效,但由于所涉及的宅基地和上部建筑已被征用和拆除,因此本案不涉及返還問題。事實上,雙方因合同無效而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)已轉(zhuǎn)化為拆遷補償利益的分配。
在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中,如果發(fā)生政府拆遷,甲方承諾所有補償受益人為乙方的協(xié)議是雙方的真實意圖。該協(xié)議是指雙方在簽訂協(xié)議時預(yù)見了被征用和拆除所涉房屋的可能性,因此明確了對拆遷補償利益的處罰。根據(jù)《住宅拆遷補償安置計劃》的規(guī)定,村民住宅拆遷補償可以采用棄產(chǎn)補償和安置兩種方式,選擇棄產(chǎn)補償方式的,不再安排安置?,F(xiàn)在原告實際上已經(jīng)收到了房屋棄產(chǎn)補償金。結(jié)構(gòu)補償總額為249萬元,符合雙方關(guān)于處置拆遷補償利益的規(guī)定。原告要求完全彌補因簽訂無效合同而造成的損失,這是不合理的,也是法律上沒有根據(jù)的。因此,原告要求返還宅基地轉(zhuǎn)讓款,賠償建筑裝修損失的主張不予支持。
關(guān)于簽名費的返還。原告向被告支付了費用,理由是配合辦理拆遷補償手續(xù)。雖然雙方對具體金額不一致,但沒有證據(jù)證明原告被迫向被告支付簽字費,雙方對簽字費的返還沒有明確約定。因此,原告要求退還簽字費沒有事實和法律依據(jù),不應(yīng)支持。
綜上所述,法院一審判決:確認涉案宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效,駁回原告小陳的其他主張。
廣州市中級人民法院二審判決:駁回上訴,維持原判。
律師說法
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,與集體經(jīng)濟組織成員的具體身份有關(guān),具有福利和保障功能,不得轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織以外的人。
在這種情況下,小陳和范的家人不是同一個村莊的集體組織成員。他們沒有資格使用宅基地。他們的房屋買賣合同因違反法律強制性規(guī)定而無效。
在這里,深圳知名拆遷律師提醒大家,國家對農(nóng)村宅基地銷售作出了不同于國有土地的規(guī)定。在購買農(nóng)村房屋之前,我們應(yīng)該了解我們是否有資格購買,并仔細考慮。否則,即使簽訂了房屋買賣合同,也屬于無效合同,無權(quán)取得房屋所有權(quán),也可能需要承擔(dān)因合同無效而造成的損失。