城市房屋拆遷補(bǔ)償政策和法律依據(jù)主要是根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定制定執(zhí)行的。內(nèi)容包括在做出房屋征收決定時(shí)應(yīng)該給予被征收人房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償和停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)取Ｏ旅?a href="/zdcq/fwdq">深圳市動(dòng)遷律師來(lái)講解拆遷賠償安置的法律依據(jù)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)治理法律、法例已明確規(guī)定，“房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)的正當(dāng)憑據(jù)”，“凡未……辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其房屋產(chǎn)權(quán)的獲得、轉(zhuǎn)移、變換與他項(xiàng)權(quán)力的設(shè)定均為有效”，這已從法律上界定了房屋產(chǎn)權(quán)證是城鎮(zhèn)房屋拆遷賠償安置的正當(dāng)根據(jù)，拆遷戶持有撤除房屋的產(chǎn)權(quán)證的，就應(yīng)享受法律規(guī)定的城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置待遇。對(duì)這一點(diǎn)理論上、實(shí)踐中都沒(méi)有什么爭(zhēng)議。但是對(duì)沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的拆遷戶能否享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，是不是一概否認(rèn)呢？深圳市動(dòng)遷律師認(rèn)為應(yīng)視情況而定。

　　根據(jù)我國(guó)土地及房地產(chǎn)治理法律、法例規(guī)定，要獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，必須三證齊備，一是土地應(yīng)用權(quán)證，二是土地計(jì)劃證，三是都會(huì)修筑計(jì)劃許可證。沒(méi)有這三證，任何一幢修筑都是不合法的，都不能獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，但在城市房屋建筑過(guò)程中，由于各種各樣的原因，城市房屋的產(chǎn)權(quán)形式表現(xiàn)各異，除了三證齊全的房屋產(chǎn)權(quán)形式外，還有一些產(chǎn)權(quán)形式，這些產(chǎn)權(quán)形式的拆遷補(bǔ)償安置工作應(yīng)如何進(jìn)行，它們能否成為拆遷補(bǔ)償安置的法律依據(jù)呢？

　　（一）屬于正當(dāng)修筑，但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　上面曾經(jīng)提到房屋要獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，必需土地使用證、計(jì)劃許可證等三證齊備，缺一弗成。因?yàn)樵谵k理房屋產(chǎn)權(quán)證書過(guò)程當(dāng)中，房產(chǎn)部分要收取必定用度等其余緣故緣由，房屋所有人在取得了前述三證情況下，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，對(duì)這類情形，筆者覺(jué)得應(yīng)當(dāng)享用法律規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樵摲课菟腥耍ú疬w戶）所享有的拆遷補(bǔ)償安置利益并未對(duì)抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補(bǔ)償安置待遇時(shí)，也不必責(zé)令其到房產(chǎn)部門補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)（因?yàn)樵摲课萑C齊全，房產(chǎn)部門必須予以辦理）。但是對(duì)其缺失房屋產(chǎn)權(quán)證這一事實(shí)，也應(yīng)適當(dāng)予以處理，即在補(bǔ)償安置費(fèi)用中，比照辦證費(fèi)用的多少予以扣除。

　　（二）屬于違章修筑。

　　假如被撤除房屋沒(méi)有任何修筑申報(bào)手續(xù)，或許雖有必定的手續(xù)然則三證不齊備，這些被拆遷房屋按法律規(guī)定都屬違章建筑，違章建筑不受法律保護(hù)，不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

　　1.修筑時(shí)屬違章修筑，但經(jīng)由都會(huì)主管、計(jì)劃部分的罰款處置后，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)后，房屋所有人已補(bǔ)辦了無(wú)關(guān)手續(xù)，僅由于房屋屬拆遷局限，房屋產(chǎn)權(quán)證停息辦理而沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的。（假如房屋產(chǎn)權(quán)證早已補(bǔ)辦得手或應(yīng)用詐騙手法獲得房屋產(chǎn)權(quán)證的，不屬本文研討局限。）對(duì)這種情況，筆者認(rèn)為，拆遷戶也應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償安置待遇，因?yàn)樗倪`章建房這一違法行為，在根據(jù)城市規(guī)劃部門的罰款處罰（應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重違反城市規(guī)劃），按照處罰規(guī)定，補(bǔ)辦了有關(guān)手續(xù)后，該房屋就已經(jīng)由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ耍戏ńㄖ腥死響?yīng)享受合法待遇，即享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。

　　2.修筑時(shí)屬違章修筑，但經(jīng)由都會(huì)主管、計(jì)劃部分的罰款處置后，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)未補(bǔ)辦無(wú)關(guān)手續(xù)的。由于拆遷戶的違章修筑明顯不屬嚴(yán)重違背都會(huì)計(jì)劃，以來(lái)是，相干部分才能夠舉行罰款處置，責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，但其并未根據(jù)懲罰規(guī)定繳納罰款，補(bǔ)辦手續(xù)，并未將違章建筑變?yōu)楹戏?，其法律后果理?yīng)由其自負(fù)，房屋所有人當(dāng)然不能享受拆遷補(bǔ)償安置待遇。但是對(duì)于該違章建筑材料，由于是其合法收益購(gòu)置的，應(yīng)該酌情予以補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，對(duì)其建筑材料補(bǔ)償僅僅是補(bǔ)償其殘存價(jià)值，不能按照建筑物的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

　　3.建筑物屬違章修筑，雖已按都會(huì)土管、計(jì)劃部分懲罰并補(bǔ)辦了所有手續(xù)，但是在懲罰選擇上載了然附加前提的，要嚴(yán)格根據(jù)附加前提施行。假如附加前提不明確，難以懂得的則拆遷戶對(duì)房屋享有泉幣賠償報(bào)酬，但不能享有安置報(bào)酬。原因有三：一是房屋產(chǎn)權(quán)證是拆遷賠償安置的法律根據(jù)，但拆遷戶的房屋產(chǎn)權(quán)證是有瑕疵的，系按附加前提補(bǔ)辦的，與普通的房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)然弗成同日而語(yǔ)，被拆遷房屋由違章修筑變成正當(dāng)，正當(dāng)修筑當(dāng)然鄉(xiāng)永安價(jià)補(bǔ)償?shù)拇?；二是拆遷戶建房時(shí)違反城市規(guī)劃部門規(guī)定，未在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑房屋，現(xiàn)在要拆除，按照城市規(guī)劃進(jìn)行建筑，當(dāng)然不可能對(duì)其予以安置；三是附加條件的契約性。因?yàn)樘幜P本來(lái)是一種行政行為，在處罰決定中載明一定的附加條件又體現(xiàn)民事的特點(diǎn)。在違章建筑本來(lái)就應(yīng)該無(wú)條件拆除的情況下，處罰時(shí)，考慮各種因素形成的附加條件其實(shí)是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規(guī)劃建設(shè)時(shí)無(wú)條件拆除的話，則拆遷戶不能享受法律規(guī)定的任何拆遷補(bǔ)償安置待遇，應(yīng)無(wú)條件拆除。

　?。ㄈ┓课菟袡?quán)不明，現(xiàn)仍處于不確定糾紛中。

　　在房屋拆遷中，并非所有房屋都產(chǎn)權(quán)明了，不存在爭(zhēng)議。對(duì)所有權(quán)存在爭(zhēng)議的房屋在拆遷中若何舉行賠償安置，是根據(jù)爭(zhēng)議兩邊的滿意舉行賠償或安置仍是間接由公正構(gòu)造對(duì)賠償用度舉行公證提存呢。為了論述這個(gè)問(wèn)題，起首先看一個(gè)案例。劉某爺爺系田主（1954年去世），新中國(guó)成立前在某市置有一面積400㎡房產(chǎn)，新中國(guó)成立后始終由當(dāng)局部分占用（沒(méi)有任何充公或征用手續(xù)），1998年3月劉某請(qǐng)求落實(shí)政策，將此房產(chǎn)以其名義舉行產(chǎn)權(quán)登記，某當(dāng)局部分以新中國(guó)成立后始終由其謀劃治理且已舉行修葺改建不同意，變成糾紛，房屋主管部門稱要兩邊打官司確權(quán)后才好發(fā)證，同年10月劉某起訴。1999年3月該房屋地點(diǎn)局限進(jìn)行徑拆遷，拆遷辦在咨詢兩邊看法時(shí)，劉某請(qǐng)求安置，某部分請(qǐng)求幾千賠償，后為拆遷時(shí)候所逼，拆遷辦將拆遷房屋全部的貨幣補(bǔ)償金額存于一銀行。 1999年12月，劉某與某政府部門在某中院達(dá)成協(xié)議，各享有200㎡產(chǎn)權(quán)。2000年4月，劉某以拆遷辦為被告要求對(duì)其按規(guī)定予以安置，法院駁回了劉某的訴訟請(qǐng)求，為此劉某多次上訪。因?yàn)椴疬w房屋時(shí)間性要求很強(qiáng)，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋要及時(shí)作出是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置前，房屋所有權(quán)爭(zhēng)議雙方難以取得一致意見的，筆者認(rèn)為還是以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式予以補(bǔ)償安置好，當(dāng)然，安置的面積的現(xiàn)有價(jià)值應(yīng)以被拆除房屋的貨幣補(bǔ)償金額基本相等，不然的話，將增加糾紛，增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。對(duì)爭(zhēng)議雙方同意貨幣補(bǔ)償?shù)模瑒t應(yīng)將被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額交由公證機(jī)關(guān)提存。

　?。ㄋ模┏烦易杂玫厣系慕ㄖ锏难a(bǔ)償安置。

　　我國(guó)土地管理法規(guī)定，在城區(qū)內(nèi)因設(shè)置裝備擺設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需求且自應(yīng)用土地的，在都會(huì)計(jì)劃行政主管部門批準(zhǔn)后再由土地行政主管部門批準(zhǔn)可臨時(shí)使用土地，但不得在臨時(shí)用地上修建永久性建筑物，臨時(shí)用地期限一般不超過(guò)二年。因此在拆遷中遇有臨時(shí)用地上的建筑物如何補(bǔ)償安置，筆者認(rèn)為也應(yīng)分以下幾種情況區(qū)別處理。

　　1.對(duì)在同意應(yīng)用期限內(nèi)的且自用地上的建筑物，享有賠償報(bào)酬，但不享有安置報(bào)酬。由于拆遷戶在且自用地上的建筑物是經(jīng)由批準(zhǔn)的屬于合法建筑，所以應(yīng)享受拆遷補(bǔ)償待遇。也因?yàn)樗桥R時(shí)性建筑，當(dāng)然不得享受安置待遇。

　　2.對(duì)超過(guò)同意應(yīng)用期限內(nèi)的且自用地上的建筑物，不享有拆遷賠償安置報(bào)酬。由于該國(guó)自建筑物雖經(jīng)同意，但超過(guò)應(yīng)用刻日后就應(yīng)認(rèn)定為非法建筑了，不受法律維護(hù)，這點(diǎn)與本文違章修筑里的第二點(diǎn)有點(diǎn)類似，房屋拆遷管理部門可以責(zé)令拆遷戶限期自行拆除，在限期內(nèi)拆除的，臨時(shí)建筑物的建筑材料仍可歸由拆遷戶所有，超過(guò)期限的，則建筑材料殘存價(jià)值充抵動(dòng)拆遷費(fèi)用。

　　3.對(duì)未經(jīng)同意且自應(yīng)用土地并建有建筑物的，完整不受法律維護(hù)，不享有任何拆遷報(bào)酬。由于這類違章建筑物，沒(méi)有任何手續(xù)證明，拆遷戶應(yīng)無(wú)條件拆除。拒拆遷的，拆遷辦可以依照法律程序強(qiáng)拆，并由拆遷戶承擔(dān)強(qiáng)制拆遷費(fèi)用。

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